Konventionierte Wohnungen, geschlossene Höfe, Denkmalschutz, Vorkaufsrechte und Bauland.
3. Südtiroler Besonderheiten
Was ist eine konventionierte Wohnung / Wohnung für Ansässige?
Konventionierte Wohnungen (Wohnungen für Ansässige) unterliegen einer Landesbindung nach dem Landesgesetz „Raum und Landschaft" (LG 9/2018, Art. 39) bzw. dem älteren Art. 79 LG 13/1997. Kaufen kann eine solche Wohnung grundsätzlich jeder – bewohnen dürfen sie aber nur berechtigte Personen, die die Voraussetzungen erfüllen (u. a. mindestens 5 Jahre Wohnsitz oder Arbeit in Südtirol). Die Bindung ist im Grundbuch angemerkt und heute in der Regel unbefristet. Konventionierte Wohnungen sind dadurch im Schnitt günstiger als frei verfügbare.
Kann ich eine konventionierte Wohnung als Ferienwohnung oder Kapitalanlage nutzen?
Nein. Eine konventionierte Wohnung darf nicht als Ferien- oder Zweitwohnung genutzt werden und darf auch nicht dauerhaft (über sechs Monate) leer stehen. Erfüllt der Käufer die Voraussetzungen nicht selbst, muss er die Wohnung an eine berechtigte Person zum Landesmietzins vermieten, der in den ersten zwanzig Jahren nicht überschritten werden darf. Wer die Wohnung unberechtigt nutzt, riskiert seit der Wohnreform 2025 die doppelte Geldstrafe.
Die Wohnreform 2025 (in Kraft seit 20. Juni 2025) verschärft die Regeln zugunsten von Ansässigen. Neu geschaffene Wohnkubatur muss künftig verstärkt für Ansässige reserviert werden, um Zweitwohnungen und touristische Nutzung einzudämmen; Gemeinden erhalten mehr Befugnisse zur Begrenzung von Zweitwohnungen. Bei konventionierten Wohnungen muss man den Wohnsitz binnen 60 Tagen nach Einzug dorthin verlegen, der Besitz weiterer Wohnungen spielt keine Rolle mehr, und die Sozialbindung geförderter Wohnungen wurde von 10 auf 20 Jahre verlängert. Auch die Strafen wurden verschärft.
Was ist ein geschlossener Hof (maso chiuso)?
Der geschlossene Hof ist eine Südtiroler Besonderheit (Höfegesetz, LG 17/2001): eine unteilbare Einheit aus Wohn- und Wirtschaftsgebäuden samt Grund, eingetragen in Abteilung I des Grundbuchs. Ziel ist der Erhalt des bäuerlichen Betriebs als Ganzes. Verkäufe, Schenkungen und Erbregelungen sind ohne Zustimmung der Höfekommission unwirksam. Südtirol ist die einzige Provinz Italiens mit einem eigenen Erbrecht, das die Unteilbarkeit vorsieht.
Wer darf seit 2025 einen geschlossenen Hof kaufen?
Mit der Wohnreform 2025 (LG vom 17. Juni 2025, Nr. 6, Art. 6-bis Höfegesetz, samt Durchführungsdekret Nr. 25/2025) darf ein geschlossener Hof grundsätzlich nur noch von Personen erworben werden, die in der Landwirtschaft tätig sind und eine landwirtschaftliche Ausbildung nachweisen. Die örtliche Höfekommission prüft und genehmigt den Erwerb. Ausgenommen sind u. a. Übertragungen an Familienangehörige und Schenkungen. Vorverträge, die vor dem 20.06.2025 registriert und im Grundbuch angemerkt waren, bleiben unberührt.
Was bedeutet Denkmalschutz beim Immobilienkauf in Südtirol?
Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen dem staatlichen Kodex der Kultur- und Landschaftsgüter (D.Lgs. 42/2004); in Südtirol ist seit dem Zweiten Autonomiestatut (1973) das Land über die Landesabteilung Denkmalpflege zuständig. Beim Verkauf steht der Autonomen Provinz Bozen (bei Verzicht der Gemeinde) ein gesetzliches Vorkaufsrecht (prelazione) zu. Der Verkauf muss innerhalb von 30 Tagen ab Kaufvertrag der Landesabteilung Denkmalpflege gemeldet werden; die öffentliche Hand hat dann 60 Tage Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben. Bis zur Verzichtserklärung ist der Vertrag schwebend unwirksam. Zudem sind Eingriffe am Objekt genehmigungspflichtig.
Welche Vorkaufsrechte gibt es beim Immobilienkauf in Südtirol?
Neben dem denkmalrechtlichen Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand gibt es das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht: Bei Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke haben Pächter sowie angrenzende, selbstbewirtschaftende Landwirte ein Vorkaufsrecht (Staatsgesetz 590/1965). Auch beim geschlossenen Hof kann dem Pächter ein Vorkaufsrecht zustehen. Zudem kann ein Mieter unter bestimmten Bedingungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht an der Mietwohnung haben. Lassen Sie mögliche Vorkaufsrechte vor dem Kauf immer prüfen.
Was ist bei landwirtschaftlichem Grün und Bauverboten zu beachten?
In Südtirol ist Bauland knapp und streng geregelt. Grundstücke im „landwirtschaftlichen Grün" dürfen grundsätzlich nicht frei bebaut werden; Bauten sind meist nur für aktive Landwirte und betriebliche Zwecke zulässig. Das Landesgesetz „Raum und Landschaft" (LG 9/2018) bildet den urbanistischen Rahmen. Prüfen Sie vor jedem Kauf die urbanistische Widmung im Bauleitplan der Gemeinde, damit klar ist, was tatsächlich errichtet oder genutzt werden darf.
Haftungsausschluss
Dieses FAQ dient ausschließlich der allgemeinen Information und gibt den Stand 2026 wieder. Steuersätze, Fristen und gesetzliche Regelungen können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab. Die Angaben ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Notarberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Notar, Steuerberater (commercialista), Rechtsanwalt oder die zuständigen Ämter (u. a. Autonome Provinz Bozen/Südtirol, Agenzia delle Entrate, Handelskammer Bozen, Notariatskammer Bozen). AVESTRA Immobilien übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben.