Vom Kaufangebot über den Vorvertrag bis zum Notar und zur Eintragung ins Grundbuch.
1. Der Kaufprozess in Südtirol
Wie läuft ein Immobilienkauf in Südtirol ab?
Der Kauf läuft in drei Schritten ab. Zuerst gibt der Interessent ein schriftliches, meist unwiderrufliches Kaufangebot (proposta di acquisto) ab. Nimmt der Verkäufer schriftlich an, folgt in der Regel der Vorvertrag (compromesso/contratto preliminare), in dem sich beide Parteien verbindlich zum späteren Abschluss verpflichten. Den Abschluss bildet der notarielle Kaufvertrag (rogito), mit dem das Eigentum übertragen wird. In Südtirol wird der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung ins Grundbuch rechtswirksam.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufangebot, Vorvertrag und notariellem Kaufvertrag?
Das Kaufangebot ist eine (meist unwiderrufliche) Willenserklärung des Käufers; nimmt der Verkäufer schriftlich an, entsteht bereits ein bindender Vertrag. Der Vorvertrag (compromesso) verpflichtet beide Seiten zum Abschluss und regelt Preis, Zahlungsmodalitäten und Termin. Der notarielle Kaufvertrag (rogito) ist der eigentliche Eigentumsübertragungsakt vor dem Notar. Der Vorvertrag muss innerhalb von 20 Tagen bei der Agenzia delle Entrate registriert werden (30 Tage, wenn er notariell beurkundet ist).
Was ist ein Angeld (caparra confirmatoria)?
Beim Vorvertrag wird üblicherweise ein Angeld (caparra confirmatoria) gezahlt. Springt der Käufer ab, verliert er das Angeld; springt der Verkäufer ab, muss er das Doppelte zurückzahlen. Auf die caparra confirmatoria fällt bei der Registrierung des Vorvertrags eine proportionale Registersteuer von 0,50 % an, auf Anzahlungen (acconto) 3 %. Diese beim Vorvertrag gezahlten Beträge werden später von der Registersteuer des endgültigen Kaufvertrags abgezogen.
Welche Rolle spielt der Notar?
Der Notar ist eine unparteiische Amtsperson, die den Kaufvertrag beurkundet, die Identität und Verfügungsberechtigung der Parteien prüft, das Grundbuch und etwaige Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten) kontrolliert sowie die Steuern einhebt und abführt. In Südtirol wählt üblicherweise der Käufer den Notar. Ein erstes Informationsgespräch ist in der Regel kostenlos, und Sie haben Anrecht auf einen schriftlichen Kostenvoranschlag.
Was ist das Südtiroler Grundbuch und wie unterscheidet es sich vom übrigen Italien?
Südtirol hat – anders als der Großteil Italiens – ein Grundbuchsystem (sistema tavolare/libro fondiario), ein Erbe aus der österreichisch-ungarischen Zeit, geregelt durch das Königliche Dekret Nr. 499/1929. Entscheidend ist das Prinzip der konstitutiven Eintragung: Eigentum entsteht erst mit der Eintragung ins Grundbuch, nicht schon mit dem Kaufvertrag. Im übrigen Italien gilt das Registersystem (registri immobiliari/trascrizione), bei dem das Eigentum bereits durch die Willenseinigung übergeht und die Eintragung nur der Wirkung gegenüber Dritten dient. Das Südtiroler Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und schafft dadurch hohe Rechtssicherheit.
Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und Kataster?
Das Grundbuch (libro fondiario) entscheidet über die Rechte an einer Liegenschaft – wer Eigentümer ist und welche Belastungen bestehen. Der Kataster (catasto) beschreibt hingegen die tatsächlichen Eigenschaften einer Immobilie (Lage, Größe, Katasterkategorie, Katasterertrag) und dient vor allem der Steuerberechnung. Wichtig: Der Kataster beweist kein Eigentum. Für einen sicheren Kauf müssen beide geprüft werden.
Kann ich den Kaufvertrag von einem österreichischen Notar beglaubigen lassen?
In den Provinzen mit Grundbuchsystem – darunter Südtirol – ist es laut Rechtsprechung möglich, die Unterschriften unter einem Kaufvertrag von einem österreichischen Notar beglaubigen zu lassen. Achtung: Der österreichische Notar beglaubigt nur die Unterschrift und prüft nicht den Inhalt der Urkunde. Es wird dringend empfohlen, den Vertrag vorab von einem fachkundigen Juristen prüfen zu lassen. Für die eigentliche Grundbucheintragung sind die italienischen Formvorschriften einzuhalten.
Haftungsausschluss
Dieses FAQ dient ausschließlich der allgemeinen Information und gibt den Stand 2026 wieder. Steuersätze, Fristen und gesetzliche Regelungen können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab. Die Angaben ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Notarberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Notar, Steuerberater (commercialista), Rechtsanwalt oder die zuständigen Ämter (u. a. Autonome Provinz Bozen/Südtirol, Agenzia delle Entrate, Handelskammer Bozen, Notariatskammer Bozen). AVESTRA Immobilien übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben.