Erbschaft & Schenkung von Immobilien
Steuersätze und Freibeträge, Erbschaftsmeldung sowie Schenkung zu Lebzeiten.
4 Fragen
10. Erbschaft & Schenkung von Immobilien
Wie hoch ist die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer auf Immobilien?
Die Sätze und Freibeträge sind für Erbschaft und Schenkung identisch: 4 % für Ehegatten und Kinder/Verwandte in gerader Linie mit einem Freibetrag von 1 Mio. € pro Begünstigtem; 6 % für Geschwister mit einem Freibetrag von 100.000 €; 6 % ohne Freibetrag für sonstige Verwandte bis zum 4. Grad; 8 % ohne Freibetrag für Nichtverwandte. Für Menschen mit schwerer Behinderung gilt ein erhöhter Freibetrag von 1,5 Mio. €. Der Freibetrag gilt pro Erbe, nicht pro Nachlass. (Stand 2026)
Muss ich bei geerbten Immobilien immer Steuern zahlen?
Die Erbschaftssteuer selbst fällt bei Ehegatten und Kindern wegen des hohen Freibetrags (1 Mio. €) sehr oft mit null aus. Auf Immobilien sind jedoch stets Hypothekar- und Katastersteuer zu zahlen: in der Regel 2 % bzw. 1 % des Katasterwertes (mindestens je 200 €). Erfüllt mindestens ein Erbe die prima-casa-Voraussetzungen, reduzieren sich beide auf je 200 €. Die Steuer wird seit 2025 durch den Steuerpflichtigen selbst berechnet (autoliquidazione).
Bis wann muss die Erbschaftsmeldung (dichiarazione di successione) erfolgen?
Die Erbschaftsmeldung (dichiarazione di successione) muss innerhalb von 12 Monaten ab dem Todesfall bei der Agenzia delle Entrate eingereicht werden – ausschließlich telematisch. Seit 2025 wird die Steuer selbst berechnet (autoliquidazione) und ist innerhalb von 90 Tagen nach Ablauf der Einreichungsfrist zu zahlen. In Südtirol ist zu beachten, dass beim geschlossenen Hof das eigene, unteilbare Erbrecht gilt.
Lohnt sich eine Schenkung zu Lebzeiten statt einer Erbschaft?
Seit 2026 werden Schenkungen und Erbschaften getrennt besteuert; ein Kind hat dadurch faktisch einen doppelten Freibetrag (1 Mio. € bei Schenkung zu Lebzeiten und erneut 1 Mio. € bei der Erbschaft). Der frühere „Zusammenrechnungsmechanismus" (coacervo) wurde abgeschafft. Ob sich eine Schenkung lohnt, hängt vom Einzelfall ab – die Schenkung ist notariell zu beurkunden und verursacht Notar- sowie Hypothekar- und Katastersteuern. Lassen Sie sich hierzu individuell beraten.
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Haftungsausschluss
Dieses FAQ dient ausschließlich der allgemeinen Information und gibt den Stand 2026 wieder. Steuersätze, Fristen und gesetzliche Regelungen können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab. Die Angaben ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Notarberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Notar, Steuerberater (commercialista), Rechtsanwalt oder die zuständigen Ämter (u. a. Autonome Provinz Bozen/Südtirol, Agenzia delle Entrate, Handelskammer Bozen, Notariatskammer Bozen). AVESTRA Immobilien übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben.
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