Kauf durch Ausländer
Was für EU- und Nicht-EU-Bürger gilt, welche Dokumente nötig sind und was mit Zweitwohnungen ist.
5 Fragen
4. Kauf durch Ausländer
Können EU-Bürger in Südtirol eine Immobilie kaufen?
Ja, uneingeschränkt. Bürgerinnen und Bürger der EU sowie der EWR-/EFTA-Staaten (Norwegen, Island, Liechtenstein) und Staatenlose mit über drei Jahren Aufenthalt in Italien sind italienischen Staatsbürgern gleichgestellt und können ohne besondere Beschränkungen kaufen. Erforderlich sind ein gültiges Ausweisdokument und eine italienische Steuernummer (codice fiscale).
Können auch Nicht-EU-Bürger kaufen (Reziprozität)?
Nicht-EU-Bürger, die sich rechtmäßig in Italien aufhalten (gültige Aufenthaltserlaubnis/-karte), können wie Italiener kaufen. Nicht in Italien ansässige Nicht-EU-Bürger können nur unter der Bedingung der Reziprozität (condizione di reciprocità, Art. 16 der Vorbestimmungen zum Zivilgesetzbuch) kaufen: Der Kauf ist nur zulässig, wenn auch ein Italiener im Herkunftsland des Käufers eine Immobilie erwerben dürfte, oder wenn ein internationales Abkommen dies vorsieht. Der Notar prüft die Reziprozität anhand der Angaben des Außenministeriums.
Was ist die Steuernummer (codice fiscale) und wie bekomme ich sie?
Der codice fiscale ist eine persönliche italienische Steuernummer, die für jeden Immobilienkauf zwingend nötig ist – für den notariellen Vertrag, ein Bankkonto und die steuerlichen Zahlungen. Sie wird kostenlos bei der Agenzia delle Entrate beantragt; im Ausland kann sie auch über das italienische Konsulat beantragt werden. Ein italienisches Bankkonto ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber sehr empfehlenswert.
Verschafft mir der Immobilienkauf automatisch einen Aufenthaltstitel?
Nein. Der Kauf einer Immobilie in Italien verleiht weder automatisch einen Aufenthaltstitel noch die Ansässigkeit. Er kann jedoch einen Antrag über eigene Wege (etwa das Visum für den Wahlwohnsitz, „residenza elettiva") unterstützen. Für aufenthaltsrechtliche Fragen sollten Sie sich gesondert beraten lassen.
Gibt es in Südtirol Beschränkungen für Zweitwohnungen durch Ausländer?
Die Beschränkungen richten sich nicht gegen Ausländer als solche, sondern gegen die Zweitwohnungsnutzung allgemein. In vielen Südtiroler Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil liegt die Konventionierungsquote bei bis zu 100 %; neue Wohnkubatur ist stark für Ansässige reserviert. Faktisch bedeutet das: Wer weder in Südtirol ansässig ist noch dort arbeitet, kann konventionierte Wohnungen zwar kaufen, aber nicht als Zweit- oder Ferienwohnung bewohnen. Frei verfügbare (nicht konventionierte) Wohnungen sind daher für Nicht-Ansässige die realistische Option.
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Dieses FAQ dient ausschließlich der allgemeinen Information und gibt den Stand 2026 wieder. Steuersätze, Fristen und gesetzliche Regelungen können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab. Die Angaben ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Notarberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Notar, Steuerberater (commercialista), Rechtsanwalt oder die zuständigen Ämter (u. a. Autonome Provinz Bozen/Südtirol, Agenzia delle Entrate, Handelskammer Bozen, Notariatskammer Bozen). AVESTRA Immobilien übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben.
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