Immobilie vermieten
Mietvertragsarten, Registrierung, cedolare secca, Kurzzeitvermietung und der CIN-Code.
6 Fragen
9. Immobilie vermieten
Welche Mietvertragsarten gibt es in Italien?
Für Wohnungen sind die häufigsten Typen: der Vertrag mit freiem Mietzins „4+4" (vier Jahre, automatisch um vier verlängert), der konventionierte Vertrag „3+2" (canone concordato, drei plus zwei Jahre, mit gedeckeltem Mietzins und Steuervorteilen), der transitorische Vertrag (Übergangsvertrag, 1–18 Monate, nur bei nachgewiesenem vorübergehendem Bedarf) sowie der Studentenvertrag (6–36 Monate). Kurzzeitvermietungen bis 30 Tage sind eine eigene Kategorie.
Muss ein Mietvertrag registriert werden?
Ja. Mietverträge mit einer Dauer über 30 Tage müssen innerhalb von 30 Tagen ab Abschluss bei der Agenzia delle Entrate registriert werden (in der Regel über das Formular RLI). Bei der ordentlichen Besteuerung fallen Register- und Stempelsteuer an; bei Wahl der cedolare secca entfallen diese. Ein nicht registrierter Mietvertrag ist nichtig und kann Sanktionen nach sich ziehen.
Welche cedolare-secca-Sätze gelten bei der Vermietung?
Bei langfristigen Wohnungsmieten beträgt die cedolare secca 21 % beim freien Mietzins (4+4) und 10 % beim konventionierten Mietzins (canone concordato, 3+2). Diese Sätze bleiben 2026 unverändert und gelten unabhängig von der Anzahl der Immobilien. Für Kurzzeitvermietungen gelten seit 2026 gestaffelte Sätze (siehe nächste Frage). (Stand 2026)
Was gilt 2026 für die Kurzzeitvermietung (affitti brevi)?
Kurzzeitvermietungen sind Wohnungsmieten bis 30 Tage. Bei der cedolare secca gilt: 21 % für eine vom Steuerpflichtigen gewählte Wohnung, 26 % ab der zweiten Wohnung (die Erhöhung von 21 % auf 26 % wurde mit dem Haushaltsgesetz 2024, L. 213/2023, eingeführt und von der Agenzia delle Entrate in der Circolare Nr. 10/E vom 10. Mai 2024 präzisiert). Mit dem Haushaltsgesetz 2026 gilt zudem: Ab dem dritten vermieteten Objekt wird die Tätigkeit als unternehmerisch eingestuft (Pflicht zur MwSt-Nummer); bis 2025 lag diese Schwelle erst beim fünften Objekt. Ab dem 20. Mai 2026 ist außerdem die EU-Verordnung 2024/1028 zur Transparenz von Kurzzeitvermietungen voll wirksam.
Was ist der CIN-Code und wer braucht ihn?
Der CIN (Codice Identificativo Nazionale) ist ein nationaler Identifikationscode, den das Tourismusministerium jeder für Kurzzeit- oder touristische Vermietung bestimmten Wohneinheit zuweist. Er ist seit 2025 italienweit Pflicht, muss in jeder Anzeige und Buchungsplattform angegeben und außen an der Unterkunft angebracht werden. Beantragt wird er über die nationale Datenbank BDSR. Bei Verstößen drohen Sanktionen bis zu 8.000 € (fehlender CIN) bzw. bis zu 5.000 € (fehlende Angabe in Anzeigen). Zusätzlich sind Sicherheitsanforderungen zu erfüllen.
Welche Kündigungs- und Verlängerungsregeln gelten beim 4+4-Vertrag?
Der 4+4-Vertrag läuft vier Jahre und verlängert sich automatisch um weitere vier, wenn der Vermieter nicht mindestens sechs Monate vor Ablauf aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen kündigt (etwa Eigenbedarf oder Verkauf). Der Mieter kann jederzeit aus schwerwiegenden Gründen mit der vertraglich vereinbarten Frist (meist drei bis sechs Monate) kündigen. Der transitorische Vertrag hingegen ist nicht verlängerbar und endet ohne Kündigung; ohne die nötigen Voraussetzungen wird er in einen 4+4 umgedeutet.
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Dieses FAQ dient ausschließlich der allgemeinen Information und gibt den Stand 2026 wieder. Steuersätze, Fristen und gesetzliche Regelungen können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab. Die Angaben ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Notarberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Notar, Steuerberater (commercialista), Rechtsanwalt oder die zuständigen Ämter (u. a. Autonome Provinz Bozen/Südtirol, Agenzia delle Entrate, Handelskammer Bozen, Notariatskammer Bozen). AVESTRA Immobilien übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben.
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