Locare un immobile
Tipi di contratto, registrazione, cedolare secca, locazioni brevi e codice CIN.
6 domande
9. Locare un immobile
Quali tipi di contratto di locazione esistono?
Per le abitazioni i tipi più diffusi sono: il contratto a canone libero „4+4" (quattro anni, rinnovo automatico di quattro), il contratto a canone concordato „3+2" (tre più due anni, con canone calmierato e vantaggi fiscali), il contratto transitorio (1–18 mesi, solo per comprovate esigenze temporanee) e il contratto per studenti universitari (6–36 mesi). Le locazioni brevi fino a 30 giorni sono una categoria a sé.
Il contratto di locazione va registrato?
Sì. I contratti di durata superiore a 30 giorni vanno registrati entro 30 giorni dalla stipula presso l'Agenzia delle Entrate (di norma con il modello RLI). Con la tassazione ordinaria si pagano imposta di registro e di bollo; scegliendo la cedolare secca queste non sono dovute. Un contratto non registrato è nullo e può comportare sanzioni.
Quali aliquote di cedolare secca si applicano?
Per le locazioni abitative di lungo periodo la cedolare secca è del 21 % a canone libero (4+4) e del 10 % a canone concordato (3+2). Tali aliquote restano invariate nel 2026 e si applicano indipendentemente dal numero di immobili. Per le locazioni brevi valgono dal 2026 aliquote differenziate (v. domanda successiva). (2026)
Cosa vale nel 2026 per le locazioni brevi?
Le locazioni brevi sono affitti abitativi fino a 30 giorni. Per la cedolare secca: 21 % per un immobile scelto dal contribuente e 26 % dal secondo immobile (l'aumento dal 21 % al 26 % è stato introdotto dalla Legge di Bilancio 2024, L. 213/2023, e precisato dall'Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024). Con la Legge di Bilancio 2026, inoltre, dal terzo immobile locato l'attività si presume imprenditoriale (obbligo di partita IVA); fino al 2025 la soglia era il quinto immobile. Dal 20 maggio 2026 è inoltre pienamente operativo il Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza delle locazioni brevi.
Cos'è il CIN e chi ne ha bisogno?
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è un codice nazionale che il Ministero del Turismo assegna a ogni unità destinata a locazione breve o turistica. È obbligatorio in tutta Italia dal 2025, va indicato in ogni annuncio e piattaforma di prenotazione ed esposto all'esterno della struttura. Si richiede tramite la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR). Le violazioni comportano sanzioni fino a 8.000 € (CIN mancante) o fino a 5.000 € (mancata indicazione negli annunci). Vanno inoltre rispettati i requisiti di sicurezza.
Quali regole di disdetta e rinnovo valgono per il 4+4?
Il contratto 4+4 dura quattro anni e si rinnova automaticamente di altri quattro se il locatore non dà disdetta almeno sei mesi prima della scadenza per i motivi previsti dalla legge (ad es. uso proprio o vendita). Il conduttore può recedere in ogni momento per gravi motivi con il preavviso pattuito (di norma tre-sei mesi). Il contratto transitorio, invece, non è rinnovabile e cessa senza disdetta; in mancanza dei requisiti viene ricondotto a un 4+4.
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Disclaimer
Le presenti FAQ hanno finalità esclusivamente informative e riflettono la situazione del 2026. Aliquote, termini e disposizioni di legge possono variare e dipendono dal caso concreto. Le informazioni non sostituiscono una consulenza legale, fiscale o notarile individuale. Per informazioni vincolanti rivolgersi a un notaio, a un commercialista, a un avvocato o agli uffici competenti (tra cui Provincia autonoma di Bolzano/Alto Adige, Agenzia delle Entrate, Camera di commercio di Bolzano, Consiglio Notarile di Bolzano). AVESTRA Immobilien non si assume alcuna responsabilità per la completezza e la correttezza delle informazioni.
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