Alloggi convenzionati, masi chiusi, vincolo storico-artistico, prelazioni e terreni edificabili.
3. Specificità dell'Alto Adige
Cos'è un alloggio convenzionato / per residenti?
Le abitazioni convenzionate (alloggi per residenti) sono soggette a un vincolo provinciale ai sensi della legge „Territorio e paesaggio" (L.P. 9/2018, art. 39) o del precedente art. 79 L.P. 13/1997. Chiunque può in linea di principio acquistarle, ma possono abitarle solo persone aventi i requisiti (tra cui almeno 5 anni di residenza o lavoro in Alto Adige). Il vincolo è annotato nel libro fondiario ed è oggi di norma a tempo indeterminato. Per questo gli alloggi convenzionati sono in media più economici di quelli liberi.
Posso usare un alloggio convenzionato come casa vacanza o investimento?
No. Un alloggio convenzionato non può essere usato come casa vacanza o seconda casa, né restare sfitto a lungo (oltre sei mesi). Se l'acquirente non possiede i requisiti, deve locarlo a una persona avente diritto al canone provinciale, che nei primi vent'anni non può essere superato. Chi utilizza l'alloggio senza titolo rischia, dopo la Riforma dell'Abitare 2025, la sanzione pecuniaria raddoppiata.
La Riforma dell'Abitare 2025 (in vigore dal 20 giugno 2025) inasprisce le regole a favore dei residenti. La nuova cubatura abitativa deve essere maggiormente riservata ai residenti, per limitare seconde case e uso turistico; i Comuni ottengono più poteri per contenere le seconde case. Per gli alloggi convenzionati occorre trasferirvi la residenza entro 60 giorni dall'ingresso, il possesso di altre abitazioni non rileva più e il vincolo sociale degli alloggi agevolati è stato esteso da 10 a 20 anni. Anche le sanzioni sono state inasprite.
Cos'è un maso chiuso?
Il maso chiuso è una specificità altoatesina (legge sui masi chiusi, L.P. 17/2001): un'unità indivisibile di edifici abitativi e rurali con i terreni, iscritta nella Partita I del libro fondiario. Lo scopo è preservare l'azienda contadina come unità. Vendite, donazioni e disposizioni ereditarie sono inefficaci senza il consenso della Commissione locale per i masi chiusi. L'Alto Adige è l'unica provincia italiana con un diritto successorio proprio che prevede l'indivisibilità.
Chi può acquistare un maso chiuso dal 2025?
Con la Riforma dell'Abitare 2025 (L.P. 17 giugno 2025, n. 6, art. 6-bis della legge sui masi, con decreto attuativo n. 25/2025) un maso chiuso può essere acquistato in linea di principio solo da chi è attivo in agricoltura e possiede una formazione agricola. La Commissione locale per i masi verifica e autorizza l'acquisto. Sono escluse, tra l'altro, le cessioni a familiari e le donazioni. Restano validi i preliminari registrati e annotati nel libro fondiario prima del 20/06/2025.
Cosa comporta il vincolo storico-artistico all'acquisto?
Gli immobili vincolati sono soggetti al Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004); in Alto Adige, dal Secondo Statuto di autonomia (1973), la competenza è della Provincia tramite la Ripartizione Beni culturali. In caso di vendita spetta alla Provincia autonoma di Bolzano (e, in caso di rinuncia, al Comune) un diritto di prelazione. La vendita va comunicata entro 30 giorni dall'atto alla Ripartizione Beni culturali; l'ente pubblico ha poi 60 giorni per esercitare la prelazione. Fino alla rinuncia il contratto è inefficace. Inoltre gli interventi sull'immobile sono soggetti ad autorizzazione.
Quali diritti di prelazione esistono?
Oltre alla prelazione dell'ente pubblico per i beni vincolati, esiste la prelazione agraria: nella vendita di terreni agricoli hanno diritto di prelazione l'affittuario e il coltivatore diretto confinante (legge statale 590/1965). Anche per il maso chiuso l'affittuario può vantare una prelazione. Inoltre, a certe condizioni, il conduttore può avere una prelazione legale sull'immobile locato. Fate sempre verificare eventuali diritti di prelazione prima dell'acquisto.
Cosa considerare per il verde agricolo e i divieti edilizi?
In Alto Adige il terreno edificabile è scarso e rigidamente regolato. I terreni in „verde agricolo" non sono in genere liberamente edificabili; le costruzioni sono di norma ammesse solo per agricoltori attivi e per scopi aziendali. La legge „Territorio e paesaggio" (L.P. 9/2018) costituisce il quadro urbanistico. Prima di ogni acquisto verificate la destinazione urbanistica nel piano urbanistico comunale, per sapere cosa è effettivamente edificabile o utilizzabile.
Disclaimer
Le presenti FAQ hanno finalità esclusivamente informative e riflettono la situazione del 2026. Aliquote, termini e disposizioni di legge possono variare e dipendono dal caso concreto. Le informazioni non sostituiscono una consulenza legale, fiscale o notarile individuale. Per informazioni vincolanti rivolgersi a un notaio, a un commercialista, a un avvocato o agli uffici competenti (tra cui Provincia autonoma di Bolzano/Alto Adige, Agenzia delle Entrate, Camera di commercio di Bolzano, Consiglio Notarile di Bolzano). AVESTRA Immobilien non si assume alcuna responsabilità per la completezza e la correttezza delle informazioni.