Locazioni brevi in Alto Adige 2026: cosa devono sapere i proprietari
Di Ilaria Zelger, Agente immobiliare · 9 settembre 2026 · 15 min di lettura · Guida
Due sistemi di regole valgono insieme: lo Stato disciplina fisco e comunicazioni, la Provincia posti letto e qualificazione. Cosa vale davvero nel 2026 in Alto Adige – con fonti, date e l'indicazione chiara di ciò che resta aperto.
Pochi temi sono cambiati negli ultimi due anni tanto rapidamente quanto la locazione breve a scopo turistico. Chi ha registrato un appartamento per vacanze nel 2022 si muove oggi in un altro quadro normativo – e chi vuole iniziare nel 2026 trova chiuse porte che tre anni fa erano ancora aperte.
Il motivo della confusione sta nella struttura: in Alto Adige valgono due sistemi di regole contemporaneamente. Lo Stato disciplina il lato fiscale e quello delle comunicazioni. La Provincia di Bolzano stabilisce se lei possa affittare e con quanti posti letto. Entrambi i livelli si sono inaspriti da ultimo in modo indipendente l'uno dall'altro.
Questo articolo separa i due livelli e indica per ogni punto quanto sia consolidata la situazione giuridica. Aggiornamento: 9 settembre 2026.
In sintesi
- Livello statale, dal periodo d'imposta 2026: chi destina più di due abitazioni alla locazione breve è considerato imprenditore per legge. La base giuridica è l'art. 1, comma 17, della legge di bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199).
- Cedolare secca: 21 per cento su un'abitazione scelta dal contribuente, 26 per cento su ogni ulteriore unità. L'aliquota non dipende dal fatto che si affitti tramite Airbnb, Booking o direttamente.
- CIN: il codice identificativo nazionale è obbligatorio per ogni singola unità, va esposto all'esterno e indicato in ogni annuncio.
- Dal 20 maggio 2026 si applica inoltre il Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza delle locazioni brevi.
- Provincia di Bolzano: dall'agosto 2022 vige un tetto massimo dei posti letto. Senza posti letto assegnati i Comuni non possono autorizzarne di nuovi.
- Qualificazione professionale: chi ha iniziato, ampliato o rilevato l'attività dopo il 17 agosto 2022 deve dimostrare una qualificazione professionale (delibera della Giunta provinciale n. 297 del 10 aprile 2026). L'„agriturismo“ è escluso.
- In movimento: una parte della disciplina provinciale non è ancora definita sul piano giuridico. Dove è così, lo diciamo espressamente nel testo.
Livello 1Che cosa disciplina lo Stato
Il nuovo limite delle due abitazioni
Fino al periodo d'imposta 2025 i privati potevano destinare alla locazione breve fino a quattro abitazioni restando locatori privati sul piano fiscale; la presunzione di imprenditorialità scattava solo dal quinto immobile. Dal periodo d'imposta 2026 il limite è di due abitazioni.
La legge di bilancio 2026 riconosce il regime fiscale delle locazioni brevi solo se nel periodo d'imposta non vengono destinate a tale scopo più di due abitazioni. Superata la soglia, l'attività – da chiunque esercitata – si presume svolta in forma imprenditoriale (art. 1, comma 17, della legge 30 dicembre 2025, n. 199).
Non conta la durata, ma il numero. È sufficiente che nel corso dell'anno tre diverse abitazioni siano affittate anche solo per brevi periodi. La presunzione è assoluta: non è ammessa prova contraria.
Le conseguenze dalla terza abitazione:
- obbligo di apertura della partita IVA
- venir meno della cedolare secca; i redditi si qualificano come redditi d'impresa e non più come gestione privata del patrimonio
- obblighi contabili e ai fini IVA
- a seconda della configurazione, ulteriori obblighi previdenziali
Importante per il conteggio: rilevano le unità destinate alla locazione breve. Una terza abitazione affittata con un classico contratto quattro più quattro non entra nel conteggio.
Le aliquote
Per la cedolare secca sulle locazioni brevi valgono, invariate dalla legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023), due aliquote; l'Agenzia delle Entrate le ha precisate con la circolare n. 10/E del 10 maggio 2024.
Cedolare secca nelle locazioni brevi
| Situazione | Aliquota |
|---|
| Un'unità indicata dal contribuente nella dichiarazione | 21 % |
| Ogni ulteriore unità nello stesso periodo d'imposta | 26 % |
| Dalla terza unità | cedolare secca non più applicabile (presunzione di imprenditorialità) |
Fonti: Agenzia delle Entrate, guida alle locazioni brevi (edizione aprile 2026); legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023); legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025), art. 1, comma 17.
La base imponibile è il canone complessivo senza abbattimenti; le prestazioni accessorie confluiscono di regola nel corrispettivo.
Una proposta discussa durante l'iter legislativo, che avrebbe eliminato l'aliquota ridotta in caso di intermediazione tramite piattaforme o agenzie, non è confluita nel testo definitivo. L'aliquota dipende dal numero delle unità, non dal canale di distribuzione.
Le fonti divergono
Nella stampa specializzata circola inoltre un'aliquota del 30 per cento per la terza e la quarta unità. Nella guida dell'Agenzia delle Entrate alle locazioni brevi (edizione aprile 2026) questa indicazione non compare, ed è difficilmente conciliabile con la presunzione di imprenditorialità dalla terza unità. Per questo non la riportiamo come diritto vigente. In caso di dubbio chiarisca il punto con il suo commercialista.
Il CIN
Il codice identificativo nazionale (CIN) è stato introdotto con l'art. 13-ter del decreto legge n. 145/2023, convertito nella legge n. 191/2023. Sono interessate tutte le attività ricettive sul territorio italiano:
- strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere
- affitto di camere, compreso l'affitto di camere da parte di privati
- appartamenti ammobiliati per ferie
- immobili destinati alla locazione breve
- strutture nell'ambito dell'„agriturismo“
L'obbligo vale per ogni unità immobiliare: chi affitta tre abitazioni a breve termine ha bisogno di tre codici. Il codice si richiede esclusivamente online tramite la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, con accesso mediante SPID o CIE del titolare.
Il codice va esposto all'esterno della struttura in modo visibile e indicato in ogni annuncio o comunicazione pubblicitaria, indipendentemente da dove venga pubblicata. In assenza del codice sono previste sanzioni da 800 a 8.000 euro, graduate in base alla dimensione della struttura; se manca l'indicazione in un annuncio, si va da 500 a 5.000 euro. Il controllo spetta alla polizia locale competente.
Il regolamento UE sulla trasparenza da maggio 2026
Dal 20 maggio 2026 il Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione breve è pienamente operativo. Obbliga le piattaforme a raccogliere il numero di registrazione di ogni unità offerta, a verificarlo a campione e a trasmettere periodicamente i dati alle autorità. Per i locatori significa soprattutto: il CIN deve essere corretto e presente nell'annuncio, altrimenti la piattaforma può bloccare l'offerta.
Gli obblighi correnti di comunicazione
Oltre al codice e al fisco restano gli obblighi consueti: la comunicazione degli ospiti alla Questura, le comunicazioni statistiche e – dove il Comune la prevede – l'imposta di soggiorno con la relativa dichiarazione annuale. Quali termini e moduli valgano nel suo Comune conviene chiederlo direttamente all'ufficio competente: qui esistono differenze locali.
Livello 2Che cosa disciplina la Provincia di Bolzano
Qui la materia diventa specificamente altoatesina – e qui si trovano le regole che decidono davvero se lei possa destinare un'abitazione all'uso turistico.
Il tetto dei posti letto dall'agosto 2022
Il 21 luglio 2022 il Consiglio provinciale ha ancorato per legge, con una modifica della legge provinciale „Territorio e paesaggio“, il tetto massimo dei posti letto previsto dal Piano provinciale di sviluppo turistico 2030+; la legge è entrata in vigore all'inizio di agosto 2022. Da allora i Comuni non possono più autorizzare nuovi posti letto: il numero complessivo è congelato al livello del 2019, più i diritti acquisiti da allora.
Sono interessate espressamente non solo le attività imprenditoriali come alberghi, alberghi rurali e pensioni, ma anche gli operatori non imprenditoriali, cioè chi affitta camere private e appartamenti ammobiliati per ferie. L'„agriturismo“ è stato escluso dal limite.
Il relativo regolamento di esecuzione è stato approvato dalla Giunta provinciale il 13 settembre 2022. Disciplina la rilevazione dei posti letto da parte dei Comuni – la data di riferimento è un giorno del 2019 liberamente scelto –, il contingentamento secondo quattro categorie (esercizi ricettivi; affitto di camere e appartamenti ammobiliati per ferie; „agriturismo“; posti letto assegnabili a livello comunale) e le modalità di assegnazione. Se un'attività cessa, i posti letto rientrano in prevalenza nel contingente comunale e possono essere ridistribuiti.
La data dell'agosto 2022 non è un dettaglio. È il termine di riferimento a cui oggi si agganciano diversi obblighi.
La Riforma dell'Abitare 2025
Il 17 giugno 2025 è stata emanata la legge provinciale n. 6 – la Riforma dell'Abitare 2025 –, in vigore dal 20 giugno 2025. L'obiettivo dichiarato: garantire spazio abitativo ai residenti. Il turismo era espressamente nel mirino. Secondo le stime, in Alto Adige oltre 20.000 abitazioni sono usate a fini turistici e più di 6.000 di esse mancano al mercato della locazione ordinaria.
Per i proprietari rilevano soprattutto tre filoni.
Controlli e sanzioni. La riforma prevede controlli capillari contro l'uso improprio e il cambio di destinazione degli alloggi vincolati, espressamente in relazione alla locazione turistica. I controlli saranno svolti obbligatoriamente per tutti i Comuni tramite l'Agenzia per la vigilanza sull'edilizia abitativa. Le sanzioni sono state inasprite: per un alloggio vincolato utilizzato senza titolo vanno da 10.000 a 30.000 euro.
Vincolo per residenti. Le nuove zone residenziali e la nuova cubatura abitativa sono riservate al 100 per cento all'„abitare per residenti“. Per un alloggio vincolato restano esclusi l'uso turistico, l'uso come seconda casa e lo sfitto per oltre sei mesi. Acquistarlo può in linea di principio chiunque; ciò che è regolato è chi può abitarlo.
Requisiti di accesso all'attività di locazione. Sono previsti l'iscrizione a un registro delle imprese – o a un registro equivalente di un altro Stato – e la dimostrazione di un'adeguata qualificazione professionale.
Il punto in cui è intervenuta Roma
La Riforma dell'Abitare conteneva originariamente un ulteriore requisito: l'attività di locazione avrebbe dovuto essere esercitata presso la residenza o la sede legale, in modo da limitarla a un solo edificio.
Nell'agosto 2025 il Consiglio dei ministri ha impugnato davanti alla Corte costituzionale parti della riforma; le censure riguardavano soprattutto le disposizioni sulle locazioni brevi. Secondo il Governo centrale il vincolo di residenza incideva sulla competenza legislativa statale e sui principi di concorrenza.
Nel settembre 2025 Provincia e Governo hanno raggiunto un compromesso: il vincolo di residenza viene meno, mentre l'attività è limitata a un massimo di otto camere per ospiti o cinque appartamenti ammobiliati per ferie per comune – prima il limite valeva per edificio. Restano l'iscrizione al registro delle imprese e la qualificazione professionale. Per lei significa: attualmente non esiste un obbligo di legge di esercitare l'attività presso la propria residenza.
Stato dell'attuazione
Il compromesso è documentato da resoconti consiliari e giornalistici del settembre 2025; l'adeguamento della legge provinciale era previsto per l'ottobre 2025. La pagina informativa della Provincia sulla riforma riporta tuttora la versione originaria con residenza o sede legale. Prima di un investimento si faccia confermare dal Comune lo stato aggiornato.
La qualificazione professionale
È la novità che nel 2026 riguarda il maggior numero di locatori: in Alto Adige si contano circa 4.200 locatrici e locatori privati.
Con la delibera n. 297 del 10 aprile 2026 la Giunta provinciale ha fissato i criteri per la dimostrazione della qualificazione professionale per l'affitto privato di camere e di appartamenti ammobiliati per ferie. È riconosciuto uno dei seguenti requisiti:
- attestato finale di un corso di formazione professionale riconosciuto nel settore turistico o gastronomico, rilasciato da un ente pubblico o da un ente con corrispondenti funzioni pubbliche
- diploma di scuola superiore o titolo universitario in ambito turistico o gastronomico, anche nell'ambito di un corso triennale
- attestato di partecipazione a un corso specifico sull'affitto privato di camere e appartamenti ammobiliati per ferie della durata di almeno 80 ore
- l'abilitazione all'esercizio dell'attività di somministrazione
Chi è interessato. L'obbligo vale per l'affitto privato di camere con e senza partita IVA, se l'attività è stata avviata, ampliata o intestata a un'altra persona dopo il 17 agosto 2022.
Il termine. Gli interessati devono presentare la documentazione entro due anni dall'entrata in vigore della Riforma dell'Abitare, quindi entro il 20 giugno 2027.
L'eccezione. L'attività di „agriturismo“ ai sensi della legge provinciale n. 7/2008 è esclusa.
I chiarimenti. Provincia di Bolzano e Consorzio dei Comuni hanno pubblicato con lettera del 24 giugno 2026 chiarimenti sull'applicazione pratica, dopo che nella prima fase applicativa erano emerse questioni interpretative. Sulla molto discussa retroattività l'assessore Luis Walcher ha preso posizione sulla stampa nel luglio 2026: rileva l'agosto 2022 e non, come talvolta sostenuto, l'anno 2017. La data è legata all'introduzione del tetto dei posti letto.
L'assegnazione di nuovi posti letto da aprile 2026
In una seduta straordinaria del 1° aprile 2026 la Giunta provinciale ha rivisto le regole sui posti letto; nella stampa specializzata la delibera è citata come n. 270. È confermato ufficialmente: per i posti letto che si trovano in zone turistiche già individuate in forza di diritti acquisiti deve essere presente entro il 30 settembre 2026 un'autorizzazione all'intervento, altrimenti i diritti decadono. Nei Comuni a rischio di spopolamento o strutturalmente deboli il Consiglio comunale può prorogare il termine di cinque anni, ponderando aspetti di sostenibilità come consumo di acqua ed energia, traffico e disponibilità di alloggi per i collaboratori.
Sempre in via ufficiale: in questo ambito un'attività può contare al massimo 150 posti letto, e le nuove attività devono ottenere entro due anni una certificazione di sostenibilità.
Solo notizie di stampa
Secondo i resoconti dei media altoatesini la delibera contiene due ulteriori punti: una preferenza per i richiedenti che esercitano l'attività presso la residenza o la sede legale e un limite di due unità abitative nell'assegnazione di nuovi posti letto. Nelle comunicazioni ufficiali della Provincia entrambi i punti non compaiono, e la seconda regola andrebbe oltre la legge provinciale vigente. Per questo li riportiamo come notizie di stampa e non come diritto vigente – prima di ogni decisione di investimento verifichi lo stato presso il Comune.
InquadramentoDistinguere con precisione le tre categorie
Gran parte della confusione nasce dal fatto che si mescolano tre attività diverse. Lo stesso assessore Walcher ha sottolineato che occorre distinguere chiaramente tra affitto privato di camere e locazione breve a scopo turistico.
Tre attività, tre quadri normativi
| Attività | Quadro normativo | Nucleo |
|---|
| Ricettività alberghiera ed extralberghiera imprenditoriale | ordinamento degli esercizi pubblici | hotel, pensione, garni; attività d'impresa |
| Affitto di camere e appartamenti ammobiliati per ferie | legge provinciale n. 12/1995 e successive modifiche | non imprenditoriale; comunicazione al Comune; dal 2026 qualificazione professionale |
| Locazione breve a scopo turistico | diritto statale, contratti fino a 30 giorni | puro rapporto di locazione; sul piano fiscale dal 2026 limitato a due unità |
L'inquadramento decide obblighi di comunicazione, aliquota e assegnazione dei posti letto – non è una formalità.
L'inquadramento non è una formalità. Decide gli obblighi di comunicazione, l'aliquota, il trattamento IMI e se le vengano assegnati posti letto.
Effetti di mercatoChe cosa significa per il valore del suo immobile
Due effetti si muovono in direzioni opposte.
Riduzione di valore per gli immobili da reddito. Un'abitazione la cui redditività si basa sull'uso turistico è oggi meno liberamente utilizzabile che nel 2021. Senza posti letto assegnati e senza qualificazione professionale l'uso non si può proseguire né trasferire a un acquirente senza ulteriori passaggi. Gli acquirenti lo mettono sempre più nel prezzo.
Stabilizzazione di valore per i diritti esistenti. Al contrario, un'unità che dispone già di posti letto assegnati e di un'attività regolarmente comunicata acquista peso – proprio perché di nuove non se ne possono più creare liberamente.
Nella vendita di un'unità usata a fini turistici, quindi, assegnazione dei posti letto, comunicazione, codice e qualificazione professionale fanno parte della documentazione. Se manca uno di questi elementi, l'acquirente tratta sul prezzo. Vincoli come il convenzionamento sono inoltre annotati nel libro fondiario e quindi visibili a ogni acquirente.
PraticaLista di controllo per i proprietari
- Conti le sue unità. Quante abitazioni destina nel 2026 alla locazione breve? Dalla terza è imprenditore sul piano fiscale.
- Verifichi il CIN. Un codice per ogni unità, esposto all'esterno e indicato in ogni annuncio.
- Confronti la data del 17 agosto 2022. Ha iniziato, ampliato o rilevato l'attività dopo quella data? Allora le serve la qualificazione professionale entro il 20 giugno 2027.
- Chiarisca la situazione dei posti letto. Sono assegnati, e in quale categoria? L'informazione la dà il Comune.
- Stabilisca la categoria. Affitto privato di camere o pura locazione breve? Le conseguenze sono diverse.
- Chieda prima di investire. Per acquisti con intenzione di uso turistico: prima Comune e commercialista, poi la proposta d'acquisto.
ProspettiveChe cosa resta aperto
Tre punti non sono definitivamente chiariti alla chiusura di redazione. Riteniamo corretto dirlo apertamente:
- l'ancoraggio legislativo del limite di due unità nell'assegnazione dei posti letto,
- la questione se la Giunta provinciale, con la qualificazione professionale, abbia ecceduto la propria competenza – critiche giuridiche in tal senso esistono,
- l'annunciato ma non ancora attuato trattamento IMI differenziato della locazione breve commerciale rispetto al classico affitto privato di camere.
Aggiorneremo questo contributo non appena uno di questi punti si chiarirà. La prossima verifica programmata è prevista per gennaio 2027, quando sarà in vigore la prossima legge di bilancio.
Non è consulenza legale
Questo contributo offre una panoramica generale (aggiornamento: 9 settembre 2026) e non sostituisce una consulenza legale o fiscale nel caso concreto. Per la sua situazione specifica si rivolga al suo commercialista e all'ufficio comunale competente.
Fonti
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026) — Art. 1, comma 17: regime fiscale delle locazioni brevi solo fino a due abitazioni per periodo d'imposta, oltre tale soglia presunzione di attività imprenditoriale.
- Agenzia delle Entrate, guida „Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari“, edizione aprile 2026, e scheda informativa sulla cedolare secca — Aliquote 21 % e 26 %, base imponibile, obblighi degli intermediari; l'aumento al 26 % è stato introdotto dalla legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023) e precisato con la circolare n. 10/E del 10 maggio 2024.
- Decreto legge 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter, convertito nella legge n. 191/2023 — Base giuridica del CIN: ambito di applicazione, obbligo di esposizione e di indicazione negli annunci, sanzioni da 800 a 8.000 euro e da 500 a 5.000 euro.
- Ministero del Turismo, Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) — Richiesta del CIN, accesso con SPID o CIE.
- Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione breve — Applicabile dal 20 maggio 2026: numeri di registrazione, scambio di dati con le autorità, obblighi delle piattaforme.
- Provincia autonoma di Bolzano – Alto Adige, „Più spazio abitativo per la gente del posto“ — Misure della Riforma dell'Abitare 2025: controlli contro l'uso improprio, vincolo al 100 per cento, versione originaria delle regole sulle locazioni brevi.
- Provincia autonoma di Bolzano – Alto Adige, comunicazione di servizio „Riforma dell'Abitare“ — Legge provinciale 17 giugno 2025, n. 6, in vigore dal 20 giugno 2025; attuazione graduale.
- Ufficio stampa della Provincia, „La Giunta approva le regole sul contingentamento dei posti letto“, 13 settembre 2022 — Regolamento di esecuzione: rilevazione dei posti letto al livello 2019, quattro categorie, rientro nel contingente comunale.
- Ufficio stampa della Provincia, „Locatori privati: approvati i criteri per la qualificazione professionale“ — Delibera n. 297 del 10 aprile 2026: titoli riconosciuti, esclusione dell'„agriturismo“, circa 4.200 locatori interessati.
- Ripartizione provinciale Turismo, „Per determinati Comuni il termine per i diritti sui posti letto è prorogabile“, 2 aprile 2026 — Seduta straordinaria del 1° aprile 2026: termine 30 settembre 2026, proroga di cinque anni da parte del Consiglio comunale, massimo 150 posti letto per attività, certificazione di sostenibilità.
- Interconsult, circolare n. 6/2026 — Conferma indipendente: data di riferimento 17 agosto 2022, termine biennale, chiarimenti di Provincia e Consorzio dei Comuni del 24 giugno 2026.
- Südtirol News, „Privatzimmervermietung: Kompromiss mit Rom – strenge Regeln bleiben bestehen“, 16 settembre 2025 — Notizia di stampa: venir meno del vincolo di residenza, massimo otto camere o cinque appartamenti per vacanze per comune.
- Südtirol News, „Streit um Pflichtkurse für Privatzimmervermieter“, 1° luglio 2026 — Notizia di stampa: presa di posizione dell'assessore Walcher sulla data di riferimento dell'agosto 2022.
- Standard di verifica di questo contributo — Ogni affermazione giuridica si fonda su almeno una fonte primaria e una conferma indipendente. Dove esistono solo notizie di stampa, il testo lo indica. Dove le fonti divergono – per esempio sulla terza aliquota riportata da alcuni – non riportiamo l'indicazione come diritto vigente. Tutti i riferimenti sono stati consultati da ultimo il 9 settembre 2026.
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Verifichiamo in anticipo assegnazione dei posti letto, comunicazioni, codice e vincoli – e le diciamo onestamente che cosa è trasferibile e che cosa no.
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Domande frequenti sulle locazioni brevi
Da quando sono considerato imprenditore?
Dal periodo d'imposta 2026, a partire dalla terza abitazione destinata alla locazione breve. La presunzione della legge di bilancio 2026 è assoluta, non è ammessa prova contraria. Le abitazioni con un classico contratto quattro più quattro non rientrano nel conteggio; fino al 2025 la presunzione scattava solo dal quinto immobile.
Ogni abitazione ha bisogno di un proprio CIN?
Sì. Il codice è assegnato per unità immobiliare. Chi offre tre appartamenti per vacanze ha bisogno di tre codici; ciascuno va esposto all'esterno e indicato in ogni annuncio. In assenza del codice le sanzioni vanno da 800 a 8.000 euro; se manca l'indicazione nell'annuncio, da 500 a 5.000 euro.
Chi ha bisogno della qualificazione professionale?
Chi affitta privatamente camere o appartamenti ammobiliati per ferie e ha avviato, ampliato o rilevato l'attività dopo il 17 agosto 2022 – con o senza partita IVA. Sono riconosciuti un corso di formazione professionale, un diploma o titolo universitario attinente, un corso specifico di almeno 80 ore o l'abilitazione alla somministrazione. L'„agriturismo“ è escluso; il termine per presentare la documentazione scade il 20 giugno 2027.
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