Kurzzeitvermietung in Südtirol 2026: Was Eigentümer jetzt wissen müssen
Von Ilaria Zelger, Immobilienmaklerin · 9. September 2026 · 15 Min. Lesezeit · Ratgeber
Zwei Regelwerke gelten gleichzeitig: Der Staat regelt Steuer und Meldung, das Land Betten und Qualifikation. Was 2026 in Südtirol wirklich gilt – belegt, datiert und mit klarer Kennzeichnung dessen, was noch offen ist.
Kaum ein Thema hat sich in den vergangenen zwei Jahren so schnell verändert wie die touristische Kurzzeitvermietung. Wer 2022 eine Ferienwohnung angemeldet hat, bewegt sich heute in einem anderen Regelwerk – und wer 2026 damit anfangen will, findet Türen vor, die vor drei Jahren noch offen standen.
Der Grund für die Unübersichtlichkeit liegt in der Struktur: In Südtirol gelten zwei Regelwerke gleichzeitig. Der Staat regelt die steuerliche und die meldetechnische Seite. Das Land Südtirol regelt, ob Sie überhaupt vermieten dürfen und mit wie vielen Betten. Beide Ebenen haben sich zuletzt unabhängig voneinander verschärft.
Dieser Artikel trennt die beiden Ebenen und sagt bei jedem Punkt dazu, wie gesichert die Rechtslage ist. Stand ist der 9. September 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Staatlich, ab dem Steuerjahr 2026: Wer mehr als zwei Wohnungen kurzzeitvermietet, gilt kraft Gesetzes als Unternehmer. Rechtsgrundlage ist Art. 1 Abs. 17 des Haushaltsgesetzes 2026 (Gesetz vom 30. Dezember 2025, Nr. 199).
- Cedolare secca: 21 Prozent auf eine vom Steuerpflichtigen bestimmte Wohnung, 26 Prozent auf jede weitere. Der Satz hängt nicht davon ab, ob Sie über Airbnb, Booking oder direkt vermieten.
- CIN: Der nationale Identifikationskodex ist für jede einzelne Einheit Pflicht, muss außen angebracht und in jeder Anzeige angegeben werden.
- Seit dem 20. Mai 2026 gilt zusätzlich die EU-Verordnung 2024/1028 zur Transparenz von Kurzzeitvermietungen.
- Land Südtirol: Seit August 2022 gilt eine Bettenobergrenze. Ohne zugewiesene Betten dürfen Gemeinden keine neuen genehmigen.
- Qualifikationsnachweis: Wer seit dem 17. August 2022 neu begonnen, erweitert oder übernommen hat, muss eine berufliche Qualifikation nachweisen (Beschluss der Landesregierung Nr. 297 vom 10. April 2026). „Urlaub auf dem Bauernhof“ ist ausgenommen.
- In Bewegung: Ein Teil der Südtiroler Regelung ist rechtlich noch nicht abschließend geklärt. Wo das der Fall ist, sagen wir es im Text ausdrücklich.
Ebene 1Was der Staat regelt
Die neue Zwei-Wohnungen-Grenze
Bis zum Steuerjahr 2025 konnten Privatpersonen bis zu vier Wohnungen kurzzeitvermieten und blieben steuerlich private Vermieter; die Unternehmensvermutung griff erst ab dem fünften Objekt. Seit dem Steuerjahr 2026 liegt die Grenze bei zwei Wohnungen.
Das Haushaltsgesetz 2026 erkennt das steuerliche Regime der Kurzzeitvermietung nur noch an, wenn im Steuerzeitraum nicht mehr als zwei Wohnungen dafür bestimmt werden. Wird die Schwelle überschritten, gilt die Tätigkeit – von wem auch immer ausgeübt – als in unternehmerischer Form ausgeübt (Art. 1 Abs. 17 des Gesetzes vom 30. Dezember 2025, Nr. 199).
Entscheidend ist nicht die Dauer, sondern die Anzahl. Es genügt, dass drei verschiedene Wohnungen im Lauf des Jahres jeweils auch nur kurz vermietet werden. Die Vermutung ist absolut: Ein Gegenbeweis ist nicht vorgesehen.
Die Folgen ab der dritten Wohnung:
- Pflicht zur Eröffnung einer MwSt.-Nummer
- Wegfall der cedolare secca; die Einkünfte gelten als Einkünfte aus unternehmerischer Tätigkeit statt aus privater Vermögensverwaltung
- Buchführungs- und Mehrwertsteuerpflichten
- je nach Ausgestaltung zusätzlich Sozialversicherungspflichten
Wichtig für die Zählung: Maßgeblich sind die zur Kurzzeitvermietung bestimmten Einheiten. Eine dritte Wohnung, die klassisch mit einem Vier-plus-vier-Vertrag vermietet ist, zählt nicht mit.
Die Steuersätze
Für die cedolare secca auf Kurzzeitvermietungen gelten seit dem Haushaltsgesetz 2024 (Gesetz Nr. 213/2023) unverändert zwei Sätze; die Agentur der Einnahmen hat sie mit Rundschreiben Nr. 10/E vom 10. Mai 2024 präzisiert.
Cedolare secca bei Kurzzeitvermietung
| Konstellation | Satz |
|---|
| Eine vom Steuerpflichtigen in der Erklärung bestimmte Einheit | 21 % |
| Jede weitere Einheit im selben Steuerzeitraum | 26 % |
| Ab der dritten Einheit | cedolare secca nicht mehr anwendbar (Unternehmensvermutung) |
Quellen: Agentur der Einnahmen, Leitfaden zu den Kurzzeitvermietungen (Fassung April 2026); Haushaltsgesetz 2024 (Gesetz Nr. 213/2023); Haushaltsgesetz 2026 (Gesetz Nr. 199/2025), Art. 1 Abs. 17.
Bemessungsgrundlage ist der gesamte Mietzins ohne Abschläge; Nebenleistungen fließen grundsätzlich in das Entgelt ein.
Ein während des Gesetzgebungsverfahrens diskutierter Vorschlag, den ermäßigten Satz beim Vertrieb über Plattformen oder Agenturen zu streichen, ist nicht in den endgültigen Text eingeflossen. Der Satz richtet sich nach der Anzahl der Einheiten, nicht nach dem Vertriebskanal.
Quellen weichen ab
In der Fachpresse kursiert zusätzlich ein Satz von 30 Prozent für die dritte und vierte Einheit. Im Leitfaden der Agentur der Einnahmen zu den Kurzzeitvermietungen (Fassung April 2026) findet sich diese Angabe nicht, und mit der Unternehmensvermutung ab der dritten Einheit ist sie schwer vereinbar. Wir geben sie deshalb nicht als geltendes Recht wieder. Klären Sie den Punkt im Zweifel mit Ihrem Steuerberater.
Der CIN
Der nationale Identifikationskodex (Codice Identificativo Nazionale) wurde mit Art. 13-ter des Gesetzesdekrets Nr. 145/2023, umgewandelt in das Gesetz Nr. 191/2023, eingeführt. Betroffen sind alle Beherbergungstätigkeiten auf italienischem Staatsgebiet:
- gasthofähnliche und nicht gasthofähnliche Beherbergungsbetriebe
- Vermietung von Gästezimmern, einschließlich Privatzimmervermietung
- möblierte Ferienwohnungen
- Immobilien für Kurzzeitvermietung
- Strukturen im Rahmen von „Urlaub auf dem Bauernhof“
Die Pflicht gilt je Immobilieneinheit: Wer drei Wohnungen kurzzeitvermietet, braucht drei Kodizes. Beantragt wird der Kodex ausschließlich online über die nationale Datenbank der Beherbergungsbetriebe (BDSR) des Tourismusministeriums, mit Zugang über SPID oder CIE des Betriebsinhabers.
Der Kodex muss außen an der Struktur sichtbar angebracht und in jeder Werbeanzeige oder Mitteilung angegeben werden – unabhängig davon, wo diese veröffentlicht wird. Fehlt der Kodex, drohen Geldstrafen von 800 bis 8.000 Euro, gestaffelt nach Größe der Struktur; fehlt die Angabe in einer Anzeige, sind es 500 bis 5.000 Euro. Mit der Kontrolle ist die jeweilige Ortspolizei beauftragt.
Die EU-Transparenzverordnung seit Mai 2026
Seit dem 20. Mai 2026 ist die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zu kurzfristigen Vermietungen voll wirksam. Sie verpflichtet die Plattformen, die Registrierungsnummer jeder angebotenen Einheit zu erheben, stichprobenartig zu prüfen und den Behörden regelmäßig Daten zu übermitteln. Für Vermieter heißt das vor allem: Der CIN muss stimmen und im Inserat stehen, sonst kann die Plattform das Angebot sperren.
Die laufenden Meldepflichten
Neben Kodex und Steuer bleiben die üblichen Pflichten bestehen: die Gästemeldung an die Quästur, die statistischen Meldungen und – wo von der Gemeinde vorgesehen – die Aufenthaltsabgabe samt jährlicher Erklärung. Welche Fristen und Formulare in Ihrer Gemeinde gelten, erfragen Sie am besten direkt beim zuständigen Amt: Hier bestehen lokale Unterschiede.
Ebene 2Was das Land Südtirol regelt
Hier wird es Südtirol-spezifisch – und hier liegen die Regeln, die tatsächlich darüber entscheiden, ob Sie eine Wohnung überhaupt touristisch nutzen dürfen.
Die Bettenobergrenze seit August 2022
Am 21. Juli 2022 hat der Südtiroler Landtag mit einer Änderung des Landesgesetzes „Raum und Landschaft“ die im Landestourismusentwicklungskonzept 2030+ vorgesehene Bettenobergrenze gesetzlich verankert; das Gesetz trat Anfang August 2022 in Kraft. Seither dürfen Gemeinden keine neuen Betten mehr genehmigen: Die Gesamtzahl ist auf dem Stand von 2019 eingefroren, zuzüglich seither erworbener Rechte.
Betroffen sind ausdrücklich nicht nur gewerbliche Betriebe wie Hotels, Gasthäuser und Pensionen, sondern auch nicht-gewerbliche Anbieter, also Privatzimmervermieter und Anbieter möblierter Ferienwohnungen. „Urlaub auf dem Bauernhof“ wurde von der Begrenzung ausgenommen.
Die Durchführungsverordnung dazu hat die Landesregierung am 13. September 2022 genehmigt. Sie regelt die Erhebung der Betten durch die Gemeinden – Stichtag ist ein frei gewählter Tag des Jahres 2019 –, die Kontingentierung nach vier Kategorien (gastgewerbliche Betriebe; Privatzimmervermietung und möblierte Ferienwohnungen; „Urlaub auf dem Bauernhof“; auf Gemeindeebene zuweisbare Betten) und die Zuweisungsmodalitäten. Wird ein Betrieb eingestellt, fallen die Betten überwiegend ins Gemeindekontingent zurück und können neu verteilt werden.
Das Datum August 2022 ist kein Detail. Es ist der Stichtag, an dem sich heute mehrere Pflichten festmachen.
Die Wohnreform 2025
Am 17. Juni 2025 wurde das Landesgesetz Nr. 6 – die Wohnreform 2025 – erlassen; in Kraft ist es seit dem 20. Juni 2025. Ihr erklärtes Ziel: Wohnraum für Ansässige sichern. Der Tourismus war dabei ausdrücklich im Blick. Schätzungen zufolge werden in Südtirol über 20.000 Wohnungen touristisch genutzt, mehr als 6.000 davon fehlen dem Dauermietmarkt.
Für Eigentümer sind vor allem drei Stränge relevant.
Kontrollen und Strafen. Die Reform sieht flächendeckende Kontrollen gegen die missbräuchliche Nutzung und die Zweckentfremdung gebundenen Wohnraums vor, ausdrücklich mit Blick auf die touristische Vermietung. Abgewickelt werden sie künftig für alle Gemeinden verpflichtend über die Agentur für Wohnbauaufsicht. Die Strafen wurden verschärft: Bei einer widerrechtlich genutzten gebundenen Wohnung liegen sie zwischen 10.000 und 30.000 Euro.
Bindung für Ansässige. Neue Wohnbauzonen und neue Wohnkubatur sind zu 100 Prozent dem „Wohnen für Ansässige“ vorbehalten. Bei einer gebundenen Wohnung bleiben die touristische Nutzung, die Nutzung als Zweitwohnung und der Leerstand über mehr als sechs Monate ausgeschlossen. Kaufen darf eine solche Wohnung grundsätzlich jeder; geregelt ist, wer sie bewohnen darf.
Zugangsvoraussetzungen für die Vermietung. Vorgesehen sind die Eintragung in ein Handelsregister – oder in ein gleichwertiges Register eines anderen Staates – sowie der Nachweis einer angemessenen beruflichen Qualifikation.
Der Punkt, an dem Rom eingriff
Die Wohnreform enthielt ursprünglich eine weitere Auflage: Die Vermietungstätigkeit hätte am Wohnsitz beziehungsweise Rechtssitz ausgeübt werden müssen, um sie auf ein einziges Gebäude zu begrenzen.
Im August 2025 hat der Ministerrat in Rom Teile der Wohnreform beim Verfassungsgerichtshof angefochten; beanstandet wurden vor allem die Bestimmungen zur Kurzzeitvermietung. Aus Sicht der Zentralregierung griff die Wohnsitzauflage in die staatliche Gesetzgebungskompetenz und in Wettbewerbsgrundsätze ein.
Im September 2025 verständigten sich Land und Regierung auf einen Kompromiss: Die Wohnsitzbindung entfällt, dafür ist die Tätigkeit auf höchstens acht Gästezimmer oder fünf möblierte Ferienwohnungen je Gemeinde begrenzt – zuvor galt die Grenze je Gebäude. Handelsregistereintragung und Qualifikationsnachweis bleiben. Für Sie heißt das: Eine gesetzliche Pflicht, die Tätigkeit am eigenen Wohnsitz auszuüben, besteht derzeit nicht.
Stand der Umsetzung
Der Kompromiss ist über Landtags- und Medienberichte vom September 2025 dokumentiert; die Anpassung des Landesgesetzes war für den Oktober 2025 angesetzt. Die Übersichtsseite des Landes zur Wohnreform gibt bis heute die ursprüngliche Fassung mit Wohn- oder Rechtssitz wieder. Lassen Sie sich den aktuellen Stand vor einer Investition von der Gemeinde bestätigen.
Der Qualifikationsnachweis
Das ist die Neuerung, die 2026 die meisten Vermieter betrifft: In Südtirol gibt es rund 4.200 private Vermieterinnen und Vermieter.
Mit Beschluss Nr. 297 vom 10. April 2026 hat die Landesregierung die Kriterien für den Nachweis der beruflichen Qualifikation für die private Vermietung von Gästezimmern und möblierten Ferienwohnungen festgelegt. Anerkannt wird eine der folgenden Voraussetzungen:
- Abschlusszeugnis eines anerkannten Berufslehrgangs im Bereich Tourismus oder Gastronomie, ausgestellt von einer öffentlichen Einrichtung oder einer Einrichtung mit entsprechenden hoheitlichen Aufgaben
- Abschlussdiplom einer Ober- oder Hochschule im Bereich Tourismus oder Gastronomie, auch aus einem dreijährigen Studium
- Teilnahmebestätigung eines fachspezifischen Lehrgangs zur privaten Vermietung von Gästezimmern und möblierten Ferienwohnungen im Ausmaß von mindestens 80 Stunden
- die gastgewerbliche Befähigung
Wer betroffen ist. Die Verpflichtung gilt für Privatzimmervermietungen mit und ohne MwSt.-Nummer, wenn die Tätigkeit nach dem 17. August 2022 neu eröffnet, erweitert oder auf eine andere Person umgeschrieben wurde.
Die Frist. Betroffene müssen den Nachweis innerhalb von zwei Jahren ab Inkrafttreten der Wohnreform nachreichen, also bis zum 20. Juni 2027.
Die Ausnahme. Die Tätigkeit „Urlaub auf dem Bauernhof“ nach dem Landesgesetz Nr. 7/2008 ist ausgenommen.
Die Klarstellungen. Land Südtirol und Südtiroler Gemeindenverband haben mit Schreiben vom 24. Juni 2026 Klarstellungen zur praktischen Anwendung veröffentlicht, nachdem sich in der ersten Anwendungsphase Auslegungsfragen ergeben hatten. Zur viel diskutierten Rückwirkung hat Landesrat Luis Walcher im Juli 2026 in der Presse Stellung genommen: Maßgeblich sei der August 2022 und nicht, wie teilweise behauptet, das Jahr 2017. Das Datum hängt mit der Einführung der Bettenobergrenze zusammen.
Die Zuweisung neuer Betten seit April 2026
In einer Sondersitzung am 1. April 2026 hat die Landesregierung die Regeln rund um die Gästebetten überarbeitet; in der Fachpresse wird der Beschluss als Nr. 270 zitiert. Amtlich bestätigt ist: Für Betten, die aufgrund erworbener Rechte in bereits ausgewiesenen Tourismuszonen liegen, muss bis zum 30. September 2026 eine Eingriffsermächtigung vorliegen, sonst verfallen die Bettenrechte. In abwanderungsgefährdeten oder strukturschwachen Gemeinden kann der Gemeinderat diese Frist um fünf Jahre verlängern und muss dabei Nachhaltigkeitsaspekte wie Wasser- und Energieverbrauch, Verkehrsaufkommen und die Verfügbarkeit von Mitarbeiterunterkünften abwägen.
Ebenfalls amtlich: Ein Betrieb darf in diesem Rahmen höchstens 150 Betten führen, und neue Betriebe müssen innerhalb von zwei Jahren eine Nachhaltigkeitszertifizierung vorweisen.
Nur Medienberichte
Nach Berichten Südtiroler Medien enthält der Beschluss zwei weitere Punkte: einen Vorzug für Antragsteller, die die Tätigkeit am Wohn- oder Rechtssitz ausüben, sowie eine Grenze von zwei Wohneinheiten bei der Zuweisung neuer Betten. In den amtlichen Mitteilungen des Landes stehen beide Punkte nicht, und die zweite Regel ginge über das geltende Landesgesetz hinaus. Wir geben sie deshalb als Berichterstattung wieder, nicht als geltendes Recht – prüfen Sie den Stand vor jeder Investitionsentscheidung bei der Gemeinde.
EinordnungDie drei Kategorien sauber trennen
Ein Großteil der Verwirrung entsteht, weil drei verschiedene Tätigkeiten durcheinandergehen. Landesrat Walcher hat selbst betont, dass zwischen Privatzimmervermietung und touristischer Kurzzeitvermietung klar unterschieden werden müsse.
Drei Tätigkeiten, drei Regelwerke
| Tätigkeit | Rechtsrahmen | Kern |
|---|
| Gastgewerbliche Beherbergung | Gastgewerbeordnung | Hotel, Pension, Garni; unternehmerisch |
| Privatzimmervermietung und möblierte Ferienwohnungen | Landesgesetz Nr. 12/1995 in geltender Fassung | nicht-gastgewerblich; Meldung an die Gemeinde; seit 2026 Qualifikationsnachweis |
| Kurzzeitvermietung (locazione breve) | staatliches Recht, Verträge bis 30 Tage | reines Mietverhältnis; steuerlich seit 2026 auf zwei Einheiten begrenzt |
Die Einordnung entscheidet über Meldepflichten, Steuersatz und Bettenzuweisung – sie ist keine Formsache.
Die Einordnung ist keine Formsache. Sie entscheidet über Meldepflichten, Steuersatz, GIS-Behandlung und darüber, ob Sie überhaupt Betten zugewiesen bekommen.
MarktwirkungWas das für den Wert Ihrer Immobilie bedeutet
Zwei Effekte laufen gegeneinander.
Wertmindernd für Anlageobjekte. Eine Wohnung, deren Rendite auf touristischer Nutzung beruht, ist heute weniger frei verwertbar als 2021. Ohne zugewiesene Betten und ohne Qualifikationsnachweis lässt sich die Nutzung nicht ohne Weiteres fortsetzen oder auf einen Käufer übertragen. Käufer preisen das zunehmend ein.
Wertstabilisierend für Bestandsrechte. Umgekehrt gewinnt eine Einheit, die bereits über zugewiesene Betten und eine ordnungsgemäß gemeldete Tätigkeit verfügt, an Bedeutung – weil neue nicht mehr beliebig entstehen können.
Beim Verkauf einer touristisch genutzten Einheit gehören deshalb Bettenzuweisung, Meldung, Kodex und Qualifikationsnachweis in die Unterlagen. Fehlt eines davon, verhandelt der Käufer den Preis. Bindungen wie eine Konventionierung sind zusätzlich im Grundbuch angemerkt und damit für jeden Käufer sichtbar.
PraxisCheckliste für Eigentümer
- Zählen Sie Ihre Einheiten. Wie viele Wohnungen bestimmen Sie 2026 zur Kurzzeitvermietung? Ab drei sind Sie steuerlich Unternehmer.
- Prüfen Sie den CIN. Für jede Einheit ein eigener Kodex, außen angebracht und in jeder Anzeige angegeben.
- Gleichen Sie den Stichtag 17. August 2022 ab. Haben Sie danach neu begonnen, erweitert oder übernommen? Dann brauchen Sie den Qualifikationsnachweis bis 20. Juni 2027.
- Klären Sie die Bettenlage. Sind Betten zugewiesen, und auf welche Kategorie? Auskunft gibt die Gemeinde.
- Legen Sie die Kategorie fest. Privatzimmervermietung oder reine Kurzzeitvermietung? Die Folgen sind verschieden.
- Fragen Sie vor Investitionen nach. Bei Zukäufen mit touristischer Nutzungsabsicht: erst Gemeinde und Steuerberater, dann Kaufangebot.
AusblickWas noch offen ist
Drei Punkte sind zum Redaktionsschluss nicht abschließend geklärt. Wir halten es für redlich, das zu benennen:
- die gesetzliche Verankerung der Zwei-Einheiten-Grenze bei der Bettenzuweisung,
- die Frage, ob die Landesregierung mit dem Qualifikationsnachweis ihre Zuständigkeit überschritten hat – juristische Kritik daran gibt es,
- die angekündigte, aber noch nicht umgesetzte differenzierte GIS-Behandlung kommerzieller Kurzzeitvermietung gegenüber der klassischen Privatzimmervermietung.
Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald sich einer dieser Punkte klärt. Die nächste planmäßige Überprüfung erfolgt im Januar 2027, wenn das nächste Haushaltsgesetz in Kraft ist.
Keine Rechtsberatung
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand: 9. September 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich an Ihren Steuerberater und an das zuständige Gemeindeamt.
Quellen
- Gesetz vom 30. Dezember 2025, Nr. 199 (Haushaltsgesetz 2026) — Art. 1 Abs. 17: steuerliches Regime der Kurzzeitvermietung nur bis zu zwei Wohnungen je Steuerzeitraum, darüber Vermutung unternehmerischer Tätigkeit.
- Agentur der Einnahmen, Leitfaden „Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari“, Fassung April 2026, und Informationsblatt zur cedolare secca — Sätze 21 % und 26 %, Bemessungsgrundlage, Pflichten der Vermittler; die Erhöhung auf 26 % kam mit dem Haushaltsgesetz 2024 (Gesetz Nr. 213/2023) und wurde mit Rundschreiben Nr. 10/E vom 10. Mai 2024 präzisiert.
- Gesetzesdekret vom 18. Oktober 2023, Nr. 145, Art. 13-ter, umgewandelt in das Gesetz Nr. 191/2023 — Rechtsgrundlage des CIN: Anwendungsbereich, Anbringungs- und Anzeigenpflicht, Strafrahmen von 800 bis 8.000 Euro sowie 500 bis 5.000 Euro.
- Ministerium für Tourismus, Nationale Datenbank der Beherbergungsbetriebe (BDSR) — Antragstellung für den CIN, Zugang über SPID oder CIE.
- Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zu kurzfristigen Vermietungen — Anwendbar seit 20. Mai 2026: Registrierungsnummern, Datenaustausch mit den Behörden, Pflichten der Plattformen.
- Autonome Provinz Bozen – Südtirol, „Mehr Wohnraum für Einheimische“ — Maßnahmen der Wohnreform 2025: Kontrollen gegen missbräuchliche Nutzung, 100-Prozent-Bindung, ursprüngliche Fassung der Kurzzeitvermietungsregeln.
- Autonome Provinz Bozen – Südtirol, Servicemeldung „Wohnreform“ — Landesgesetz vom 17. Juni 2025, Nr. 6, in Kraft seit 20. Juni 2025; schrittweise Umsetzung.
- Landespresseamt, „Landesregierung beschließt Regeln zur Bettenkontingentierung“, 13. September 2022 — Durchführungsverordnung: Erhebung der Betten zum Stand 2019, vier Kategorien, Rückfall ins Gemeindekontingent.
- Landespresseamt, „Private Vermieter: Kriterien für berufliche Qualifikation beschlossen“ — Beschluss Nr. 297 vom 10. April 2026: anerkannte Nachweise, Ausnahme „Urlaub auf dem Bauernhof“, rund 4.200 betroffene Vermieter.
- Landesabteilung Tourismus, „Für bestimmte Gemeinden ist Frist für Bettenrechte verlängerbar“, 2. April 2026 — Sondersitzung vom 1. April 2026: Frist 30. September 2026, Verlängerung um fünf Jahre durch den Gemeinderat, höchstens 150 Betten je Betrieb, Nachhaltigkeitszertifizierung.
- Interconsult, Rundschreiben Nr. 6/2026 — Unabhängige Bestätigung: Stichtag 17. August 2022, Zwei-Jahres-Frist, Klarstellungen von Land und Gemeindenverband vom 24. Juni 2026.
- Südtirol News, „Privatzimmervermietung: Kompromiss mit Rom – strenge Regeln bleiben bestehen“, 16. September 2025 — Presseberichterstattung: Wegfall der Wohnsitzbindung, höchstens acht Zimmer oder fünf Ferienwohnungen je Gemeinde.
- Südtirol News, „Streit um Pflichtkurse für Privatzimmervermieter“, 1. Juli 2026 — Presseberichterstattung: Stellungnahme von Landesrat Walcher zum Stichtag August 2022.
- Prüfstandard dieses Beitrags — Jede Rechtsaussage stützt sich auf mindestens eine Primärquelle und eine unabhängige Bestätigung. Wo nur Presseberichte vorliegen, ist das im Text kenntlich gemacht. Wo Quellen einander widersprechen – etwa beim kolportierten dritten Steuersatz –, geben wir die Angabe nicht als geltendes Recht wieder. Alle Verweise zuletzt abgerufen am 9. September 2026.
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Ab wann gelte ich als Unternehmer?
Seit dem Steuerjahr 2026 ab der dritten Wohnung, die Sie zur Kurzzeitvermietung bestimmen. Die Vermutung des Haushaltsgesetzes 2026 ist absolut, ein Gegenbeweis ist nicht vorgesehen. Wohnungen mit klassischem Vier-plus-vier-Vertrag zählen nicht mit; bis 2025 griff die Vermutung erst ab dem fünften Objekt.
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Ja. Der Kodex wird je Immobilieneinheit vergeben. Wer drei Ferienwohnungen anbietet, braucht drei Kodizes; jeder davon muss außen angebracht und in jeder Anzeige angegeben sein. Fehlt der Kodex, drohen 800 bis 8.000 Euro; fehlt die Angabe in der Anzeige, 500 bis 5.000 Euro.
Wer braucht den Qualifikationsnachweis?
Wer Gästezimmer oder möblierte Ferienwohnungen privat vermietet und die Tätigkeit nach dem 17. August 2022 neu eröffnet, erweitert oder übernommen hat – mit oder ohne MwSt.-Nummer. Anerkannt sind ein Berufslehrgang, ein einschlägiges Ober- oder Hochschuldiplom, ein fachspezifischer Lehrgang von mindestens 80 Stunden oder die gastgewerbliche Befähigung. „Urlaub auf dem Bauernhof“ ist ausgenommen, die Nachreichfrist läuft bis 20. Juni 2027.
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