Imposta di registro, IVA, spese notarili, provvigione e agevolazione „prima casa“.
2. Costi accessori e imposte
Quali costi accessori devo considerare?
Tra i principali costi accessori: imposta di registro (o IVA in caso di nuova costruzione), imposte ipotecaria e catastale, spese notarili e – se interviene un'agenzia – la provvigione. Acquistando da un privato si paga l'imposta di registro (2 % prima casa, 9 % seconda casa) più 100 € ciascuna di ipotecaria e catastale. Complessivamente conviene stimare circa il 7–15 % del prezzo a titolo di costi accessori. (2026)
Quanto è l'imposta di registro acquistando da un privato?
Se il venditore è un privato e l'acquirente è un privato, quest'ultimo paga l'imposta di registro: il 2 % per la prima casa grazie all'agevolazione, il 9 % per la seconda casa, più 100 € ciascuna di imposta ipotecaria e catastale. La base imponibile non è il prezzo, ma il valore catastale, cioè la rendita catastale rivalutata moltiplicata per 115,5 (prima casa) o per 126 (seconda casa). Se invece il venditore è un'impresa, al posto dell'imposta di registro si applica l'aliquota IVA agevolata del 4 % sul prezzo indicato nel contratto, oltre a tre volte 168 € per imposta di registro, ipotecaria e catastale. L'imposta di registro non può comunque essere inferiore a 1.000 €. (2026)
Cos'è il valore catastale e come si calcola (prezzo-valore)?
Negli acquisti di abitazioni tra privati si può applicare il meccanismo del prezzo-valore: l'imposta di registro si calcola non sul prezzo, ma sul valore catastale, di norma nettamente inferiore. Il valore catastale si ottiene dalla rendita catastale rivalutata del 5 % e moltiplicata per 115,5 (prima casa) o 126 (seconda casa). Il prezzo-valore riduce inoltre l'onorario notarile del 30 %.
Quanta IVA si paga acquistando dal costruttore?
Acquistando da un'impresa soggetta a IVA (di norma nuova costruzione venduta entro 5 anni dall'ultimazione), al posto dell'imposta di registro si applica l'IVA: 4 % prima casa, 10 % seconda casa e 22 % per immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9). L'IVA si calcola sul prezzo indicato nel contratto. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono in questo caso di 168 € ciascuna (504 € in totale). (2026)
Quanto costa il notaio?
L'onorario notarile dipende dal valore dell'atto e dalla complessità della prestazione ed è liberamente negoziabile dopo la liberalizzazione. Per l'acquisto di una prima casa il solo onorario si aggira spesso tra circa 2.000 e 3.000 € più IVA al 22 %; a ciò si aggiungono imposte e diritti che il notaio versa. Applicando il prezzo-valore l'onorario si riduce del 30 %. Richiedete sempre un preventivo scritto. (2026)
Quanto è la provvigione dell'agenzia in Alto Adige?
La provvigione è liberamente negoziabile. La tariffa d'uso stabilita dalla Camera di commercio di Bolzano è, per la compravendita, del 2 % del prezzo più IVA, dovuta da ciascuna parte contraente. Nella mediazione di locazioni è di norma dovuta una mensilità. AVESTRA Immobilien punta invece su un modello diverso: vendiamo il suo immobile senza provvigione a prezzo fisso – il nostro slogan è „Vendere senza provvigione – la sua alternativa alla tradizionale agenzia immobiliare".
Cos'è l'agevolazione „prima casa" e quali requisiti servono?
L'agevolazione „prima casa" riduce l'imposta di registro dal 9 % al 2 % (o l'IVA dal 10 % al 4 %). Requisiti: l'immobile non deve essere di lusso (A/1, A/8, A/9); l'acquirente deve avere la residenza nel Comune dell'immobile o trasferirvela entro 18 mesi; e non deve possedere un'altra abitazione nello stesso Comune. Inoltre non deve possedere, su tutto il territorio nazionale, un'altra casa acquistata con la „prima casa" – oppure deve venderla entro 2 anni dal nuovo acquisto (dal 2025; prima era 1 anno). (2026)
Cosa succede in caso di decadenza dall'agevolazione?
Se vengono meno i requisiti – ad esempio perché non si trasferisce la residenza entro 18 mesi o non si vende la vecchia casa nei termini – si ha la decadenza dall'agevolazione. In tal caso vanno versate la differenza tra imposta ordinaria e agevolata, una sanzione del 30 % di tale imposta e gli interessi di mora. Chi comunica tempestivamente la propria rinuncia può in parte evitare la sanzione del 30 %.
L'agevolazione vale anche per garage, cantina e pertinenze?
Sì. L'agevolazione si estende alle pertinenze delle categorie C/2 (cantine, depositi), C/6 (garage, posti auto) e C/7 (tettoie), ma limitatamente a una pertinenza per categoria. Devono essere acquistate contestualmente o successivamente all'abitazione agevolata.
Disclaimer
Le presenti FAQ hanno finalità esclusivamente informative e riflettono la situazione del 2026. Aliquote, termini e disposizioni di legge possono variare e dipendono dal caso concreto. Le informazioni non sostituiscono una consulenza legale, fiscale o notarile individuale. Per informazioni vincolanti rivolgersi a un notaio, a un commercialista, a un avvocato o agli uffici competenti (tra cui Provincia autonoma di Bolzano/Alto Adige, Agenzia delle Entrate, Camera di commercio di Bolzano, Consiglio Notarile di Bolzano). AVESTRA Immobilien non si assume alcuna responsabilità per la completezza e la correttezza delle informazioni.