Registersteuer, Mehrwertsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und die Erstwohnungsbegünstigung.
2. Kaufnebenkosten & Steuern
Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich in Südtirol rechnen?
Zu den wichtigsten Nebenkosten zählen: Registersteuer (oder MwSt bei Neubau), Hypothekar- und Katastersteuer, Notarkosten sowie – falls eine Agentur eingeschaltet ist – die Maklerprovision. Beim Kauf von einer Privatperson fällt Registersteuer an (2 % Erstwohnung, 9 % Zweitwohnung) plus je 100 € Hypothekar- und Katastergebühr. Insgesamt sollten Käufer je nach Fall grob mit rund 7–15 % des Kaufpreises an Nebenkosten kalkulieren. (Stand 2026)
Wie hoch ist die Registersteuer beim Kauf von einer Privatperson?
Verkauft eine Privatperson an eine Privatperson, zahlt der Käufer Registersteuer: 2 % bei der Erstwohnung dank der Begünstigung, 9 % bei der Zweitwohnung. Dazu kommen je 100 € Hypothekar- und Katastergebühr. Bemessungsgrundlage ist nicht der Kaufpreis, sondern der Katasterwert – also der aufgewertete Katasterertrag multipliziert mit 115,5 bei der Erstwohnung bzw. mit 126 bei der Zweitwohnung. Kauft eine Privatperson dagegen von einer Firma, greift statt der Registersteuer der begünstigte Mehrwertsteuersatz von 4 % auf den im Kaufvertrag ausgewiesenen Preis, zuzüglich dreimal 168 € für Register-, Hypothekar- und Katastergebühr. Die Registersteuer beträgt mindestens 1.000 €. (Stand 2026)
Was ist der Katasterwert und wie wird er berechnet (Preis-Wert-Regel)?
Bei Wohnungskäufen unter Privatpersonen kann die sogenannte Preis-Wert-Regel (prezzo-valore) angewandt werden: Die Registersteuer wird dann nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den – meist deutlich niedrigeren – Katasterwert berechnet. Der Katasterwert ergibt sich aus dem Katasterertrag, aufgewertet um 5 % und multipliziert mit 115,5 bei der Erstwohnung bzw. mit 126 bei der Zweitwohnung. Die Preis-Wert-Regel reduziert zudem das Notarhonorar um 30 %.
Wie viel Mehrwertsteuer fällt beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger an?
Kauft man von einem MwSt-pflichtigen Bauunternehmen (in der Regel Neubau, verkauft innerhalb von 5 Jahren ab Fertigstellung), fällt statt der Registersteuer MwSt an: 4 % bei der Erstwohnung, 10 % bei der Zweitwohnung und 22 % bei Luxuswohnungen (Katasterkategorien A/1, A/8, A/9). Die MwSt wird auf den im Kaufvertrag ausgewiesenen Preis berechnet. Register-, Hypothekar- und Katastergebühr betragen in diesem Fall je 168 € (insgesamt 504 €). (Stand 2026)
Was kostet der Notar beim Immobilienkauf?
Das Notarhonorar hängt vom Wert der Urkunde und der Komplexität der Leistung ab und ist seit der Liberalisierung frei verhandelbar. Für den Kauf einer Erstwohnung liegt das reine Honorar häufig zwischen etwa 2.000 und 3.000 € zzgl. 22 % MwSt; hinzu kommen die vom Notar abzuführenden Steuern und Amtsgebühren. Bei Anwendung der Preis-Wert-Regel reduziert sich das Honorar um 30 %. Holen Sie stets einen schriftlichen Kostenvoranschlag ein. (Stand 2026)
Wie hoch ist die Maklerprovision in Südtirol?
Die Maklerprovision ist frei verhandelbar. Der von der Handelskammer Bozen festgelegte ortsübliche Tarif beträgt beim Kaufgeschäft 2 % des Kaufpreises zzgl. MwSt, geschuldet von jeder Vertragspartei. Bei der Vermittlung von Mietobjekten ist üblicherweise eine Monatsmiete fällig. Bei AVESTRA Immobilien setzen wir bewusst auf ein anderes Modell: Wir verkaufen Ihre Immobilie provisionsfrei zum Festpreis – unser Slogan lautet „Provisionsfrei verkaufen – Ihre Alternative zur herkömmlichen Immobilienagentur."
Was ist die Erstwohnungsbegünstigung (prima casa) und welche Voraussetzungen gelten?
Die „prima casa"-Begünstigung senkt die Registersteuer von 9 % auf 2 % (bzw. die MwSt von 10 % auf 4 %). Voraussetzungen: Die Wohnung darf keine Luxuskategorie (A/1, A/8, A/9) sein; der Käufer muss seinen Wohnsitz in der Gemeinde der Immobilie haben oder ihn innerhalb von 18 Monaten dorthin verlegen; und er darf im selben Gemeindegebiet keine andere Wohnung besitzen. Zudem darf man landesweit keine weitere mit „prima casa" gekaufte Wohnung besitzen – oder man muss die alte innerhalb von 2 Jahren (seit 2025; zuvor 1 Jahr) verkaufen. (Stand 2026)
Was passiert, wenn die prima-casa-Voraussetzungen wegfallen (decadenza)?
Fallen die Voraussetzungen weg – etwa weil der Wohnsitz nicht binnen 18 Monaten verlegt oder die alte Wohnung nicht fristgerecht verkauft wird – kommt es zur decadenza (Verfall der Begünstigung). Dann sind die Differenz zwischen regulärer und begünstigter Steuer, eine Strafe von 30 % dieser Steuer sowie Verzugszinsen nachzuzahlen. Wer sein Vorhaben rechtzeitig meldet, kann die 30-%-Strafe teils vermeiden.
Gilt die prima-casa-Begünstigung auch für Garage, Keller und Zubehör?
Ja. Die Begünstigung gilt auch für Zubehörräume der Katasterkategorien C/2 (Keller, Abstellräume), C/6 (Garage, Autoabstellplatz) und C/7 (offene/geschlossene Überdachung), allerdings beschränkt auf je ein Zubehör pro Kategorie. Sie müssen gleichzeitig mit oder nach der begünstigten Wohnung erworben werden.
Haftungsausschluss
Dieses FAQ dient ausschließlich der allgemeinen Information und gibt den Stand 2026 wieder. Steuersätze, Fristen und gesetzliche Regelungen können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab. Die Angaben ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Notarberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Notar, Steuerberater (commercialista), Rechtsanwalt oder die zuständigen Ämter (u. a. Autonome Provinz Bozen/Südtirol, Agenzia delle Entrate, Handelskammer Bozen, Notariatskammer Bozen). AVESTRA Immobilien übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben.