Die Geschichte des Südtiroler Immobilienmarkts: vom Bauernland zum teuersten Boden Italiens
Von Tino Ramoser, Immobilienmakler · 6. September 2026 · 20 Min. Lesezeit · Hintergrund
Warum werden in Wolkenstein Spitzenpreise verlangt, die mehr als das Dreifache des Bozner Stadtdurchschnitts betragen, warum gibt es hier ein Grundbuch und was hat eine Industriezone aus den 1930er-Jahren mit den Mieten von heute zu tun? Die lange Geschichte eines sehr eigenwilligen Immobilienmarkts.
Südtirol hat einen der teuersten Immobilienmärkte Italiens – und mit Abstand den eigenwilligsten. Wer hier zum ersten Mal kauft, stolpert über Begriffe, die es sonst nirgendwo im Land gibt: Konventionierung, geschlossener Hof, Landesmietzins, KlimaHaus. Und über ein Grundbuch, das älter ist als die Zugehörigkeit Südtirols zu Italien. Nichts davon ist Zufall. Alles davon hat eine Vorgeschichte.
Dieser Leitartikel erzählt diese Vorgeschichte: vom bäuerlichen Südtirol des 19. Jahrhunderts über die faschistische Industrialisierung und die Autonomie bis zu den Preisen, Mieten und Regeln von heute. Er erklärt, warum in Grödens Spitzenlagen mit bis zu 16.500 Euro pro Quadratmeter rund das Sechsfache dessen aufgerufen wird, was in Sterzing, Klausen oder Schlanders ab etwa 2.700 Euro üblich ist, warum das Land seit Jahrzehnten Wohnungen fördert und trotzdem Wohnraum fehlt – und warum zwei seriöse Quellen für dieselbe Stadt völlig unterschiedliche Preise nennen können. Alle Zahlen tragen Bezugsjahr und Quelle. Wo Quellen voneinander abweichen, wo eine Angabe nur ein Schätzwert ist und wo wir bewusst keine Zahl nennen, sagen wir das ausdrücklich.
Die Wegmarken des Südtiroler Immobilienmarkts
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1897
Das Grundbuch wird angelegt
Das österreichische Grundbuchanlegungsgesetz vom 17. März 1897 bringt Tirol ein öffentliches Register, in dem Eigentum nicht nur dokumentiert, sondern durch die Eintragung überhaupt erst begründet wird. Südtirol behält dieses System bis heute.
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1926 / 1954
Der geschlossene Hof wird kodifiziert
Die Tiroler Landesordnung von 1926 fasst das jahrhundertealte Höferecht in geschriebenes Recht. 1929 vom faschistischen Staat abgeschafft, kehrt es 1954 mit dem Landesgesetz Nr. 1 zurück – heute gilt das Landesgesetz 17/2001.
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1934
Das Wohnbauinstitut entsteht
Als Institut für Volkswohnhäuser gegründet, baut es Wohnungen für die Arbeiter der neuen Industrie. Aus ihm wird das heutige Wohnbauinstitut (WOBI), der größte Vermieter des Landes.
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1935
Die Industriezone von Bozen
Rund drei Millionen Quadratmeter Agrarland südwestlich von Bozen werden enteignet und zur Industriezone erklärt. Ab 1937 laufen die ersten Werke an. Der Bozner Talkessel wird binnen weniger Jahre zur Industriestadt.
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1948
Das Erste Autonomiestatut
Südtirol erhält erste eigene Zuständigkeiten, unter anderem für die Landschaft. Die Region Trentino-Südtirol behält jedoch den Großteil der Kompetenzen; der geförderte Wohnbau geht erst mit dem Zweiten Autonomiestatut 1972 an das Land.
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1972
Das Zweite Autonomiestatut
Mit dem Dekret des Staatspräsidenten Nr. 670/1972 wandern Raumordnung, Landschaftsschutz und geförderter Wohnbau an das Land. Bis 1992 werden die Durchführungsbestimmungen umgesetzt – seither macht Südtirol seine Bodenpolitik selbst.
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1997
Raumordnungsgesetz und Konventionierung
Das Landesgesetz 13/1997 macht die Konventionierung zum Herzstück der Wohnbaupolitik: Neu gebauter Wohnraum in Erweiterungszonen ist Ansässigen vorbehalten.
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2002
KlimaHaus
Südtirol führt als erstes italienisches Land eine eigene Energieklassifizierung für Gebäude ein. Ab 2005 gilt mindestens Klasse C für Neubauten, ab 2011 Klasse B – Energieeffizienz wird zum Preisfaktor.
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2013
Das Landesbausparen startet
Wer in einen Zusatzrentenfonds eingeschrieben ist, erhält Zugang zu einem begünstigten Wohnbaudarlehen des Landes. Der feste Zinssatz liegt zunächst bei einem Prozent; erst am 8. Juli 2025 senkt ihn die Landesregierung für neue Bauspardarlehen ab 1. September 2025 auf 0,70 Prozent.
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2018 / 2020
Raum und Landschaft
Das Landesgesetz 9/2018 ersetzt das Raumordnungsgesetz und tritt am 1. Juli 2020 in Kraft. Es verschärft die Konventionierung, zieht Siedlungsgrenzen und schreibt Innenentwicklung vor Neuausweisung fest.
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2020–2022
Der Nachfrageschub
Nach der Pandemie steigen Nachfrage und Preise spürbar, 2022 werden mit rund 6.017 verkauften Wohneinheiten so viele Wohnungen gehandelt wie seit Jahren nicht. Die Zinswende bremst den Markt 2023 wieder ab.
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2025 / 2026
Die Wohnbaureform
Der Landtag beschließt 2025 ein Reformpaket gegen die Wohnungsnot; Rom ficht Teile davon an. Im September 2025 einigen sich Land und Staat auf eine entschärfte Fassung der Kurzzeitvermietungsregeln. Ab Februar 2026 gelten neue Erstwohnungsbeiträge mit unbefristeter Bindung an Ansässige.
Kapitel 1Vom Bauernland zur Industriezone
Illustration: Bis ins 20. Jahrhundert war Grund und Boden in Südtirol vor allem Produktionsmittel. Höfe wurden nicht gehandelt, sondern weitergegeben.Quelle: KI-Illustration im Auftrag von AVESTRA Immobilien
Bis zum Ersten Weltkrieg gehörte Südtirol zu Österreich-Ungarn, und der Bodenmarkt war das, was ein agrarischer Bodenmarkt eben ist: klein, langsam und familiär. Grund und Boden waren kein Anlageobjekt, sondern die Existenzgrundlage einer Familie. Verkauft wurde selten, vererbt dagegen nach festen Regeln – möglichst so, dass der Hof als Ganzes weiterlebte. Wer heute eine Immobilie in einem Südtiroler Dorf kauft, verhandelt oft mit einer Familie, die seit sechs Generationen dort sitzt. Diese Grundhaltung erklärt bis heute manches Preisgefüge: Wer nicht verkaufen muss, verkauft eben nicht.
Dazu kommt die Geografie, und sie ist unerbittlich. Südtirol ist ein Gebirgsland: Nur rund sechs Prozent der Landesfläche gelten überhaupt als dauerhaft besiedelbar, und knapp die Hälfte davon ist bereits bebaut. Alles, was heute Preisdruck heißt, hat hier seinen Ursprung. Man kann in Südtirol nicht einfach in die Fläche wachsen – es gibt keine Fläche.
Das knappe Land
- 6 % — der Landesfläche sind dauerhaft besiedelbar (Größenordnung) (Marktanalyse salto.bz, 2023)
- 2,8 % — der Landesfläche sind bereits bebaut (Größenordnung) (Marktanalyse salto.bz, 2023)
- 13.300 — geschlossene Höfe zählt die Landesabteilung Landwirtschaft (Autonome Provinz Bozen, Basis Landwirtschaftszählung 2010)
Aus der österreichischen Zeit stammt die zweite Besonderheit: das Grundbuch. Das Grundbuchanlegungsgesetz vom 17. März 1897 schuf ein öffentliches Register, in dem jede Liegenschaft eine eigene Einlage hat und in dem Eigentum durch die Eintragung entsteht – nicht bloß nachträglich dokumentiert wird. Italien dehnte sein eigenes Transkriptionssystem nach 1919 nicht auf die neuen Provinzen aus, sondern führte das Grundbuch 1929 mit einem eigenen, am österreichischen Recht orientierten Gesetz fort. Südtirol, das Trentino und Teile Friauls arbeiten deshalb bis heute mit einem Instrument, das der Rest Italiens nicht kennt.
Nach der Annexion 1919/1920 änderte sich die Politik grundlegend. Der Faschismus wollte den Bozner Talkessel italianisieren, und das schnellste Mittel dazu war Industrie. 1935 wurden rund drei Millionen Quadratmeter landwirtschaftlicher Fläche südwestlich der Stadt enteignet und zur Industriezone erklärt; ab Anfang 1937 nahmen die ersten Werke – Stahl, Aluminium, Magnesium – den Betrieb auf. Für den Bodenmarkt war das ein Bruch: Zum ersten Mal wechselten in Südtirol Grundstücke im großen Stil den Zweck, und zum ersten Mal brauchte eine Stadt hier Wohnungen für Zehntausende Zugezogene.
Illustration: Die 1935 ausgewiesene Industriezone veränderte den Bozner Talkessel schneller als die Jahrhunderte davor – samt der ersten planmäßigen Arbeiterviertel.Quelle: KI-Illustration im Auftrag von AVESTRA Immobilien
Für die Arbeiterfamilien entstanden die Semirurali: einfache, halbländliche Häuser mit kleinem Garten und Stall, gedacht als Mischung aus Wohnung und Selbstversorgung. Einige Hundert dieser Häuser prägten jahrzehntelang das Bild der Bozner Vorstadt, bis sie in den 1980er-Jahren fast vollständig abgerissen und durch Wohnblocks ersetzt wurden. Parallel dazu wurde 1934 das Institut für Volkswohnhäuser gegründet – der direkte Vorläufer des heutigen Wohnbauinstituts. Der soziale Wohnbau in Südtirol ist damit fast ein Jahrhundert alt.
Gleichzeitig geriet das bäuerliche Erbrecht unter Druck. Die Tiroler Landesordnung von 1926 hatte den geschlossenen Hof erstmals in modernes Gesetzesrecht gegossen; 1929 schaffte ihn der italienische Staat ab. Erst das Landesgesetz Nr. 1 vom 29. März 1954 stellte ihn wieder her. Dieses Hin und Her ist mehr als eine Fußnote: Es zeigt, dass in Südtirol Bodenrecht immer auch Identitätspolitik war – und dass viele der heutigen Sonderregeln als Schutzinstrumente entstanden sind.
Kapitel 2Autonomie: Wer über Grund und Boden entscheidet
Das Erste Autonomiestatut von 1948 gab Südtirol erste eigene Zuständigkeiten, ließ die wichtigsten Hebel aber bei der Region Trentino-Südtirol. Die entscheidende Wende brachte das Zweite Autonomiestatut mit dem Dekret des Staatspräsidenten Nr. 670/1972: Raumordnung, Landschaftsschutz und geförderter Wohnbau wurden Landessache. Bis 1992 wurden die Durchführungsbestimmungen Schritt für Schritt umgesetzt. Seither gilt in Südtirol ein eigenes Baurecht, ein eigenes Fördersystem und eine eigene Bodenpolitik – und genau deshalb funktioniert der Immobilienmarkt hier anders als in Trient, Belluno oder Verona.
Das Land nutzte diese Freiheit intensiv. Das Landesgesetz 13/1997 zur Raumordnung machte die Konventionierung zum zentralen Werkzeug: Wer in einer Erweiterungszone baut, muss den Wohnraum Menschen mit Wohnsitz und Arbeitsmittelpunkt in Südtirol vorbehalten. 2018 löste das Landesgesetz 9/2018 „Raum und Landschaft“ das alte Gesetz ab; in Kraft ist es seit 1. Juli 2020. Es zieht Siedlungsgrenzen, stellt Innenentwicklung vor Neuausweisung und verschärft die Bindung konventionierter Wohnungen.
Illustration: Mit der Autonomie kam der große geförderte Wohnbau. 1972 übernahm das Land 4.391 Wohnungen – heute verwaltet das Wohnbauinstitut rund 13.000.Quelle: KI-Illustration im Auftrag von AVESTRA Immobilien
Als das Wohnbauinstitut 1972 in die Zuständigkeit des Landes überging, verwaltete es 4.391 Wohnungen. Heute sind es nach eigenen Angaben rund 13.000 Wohnungen in 112 der 116 Südtiroler Gemeinden. Wie viele davon vermietet sind und wie viele Menschen darin leben, ist zuletzt in einer Landespressemitteilung vom Jänner 2021 beziffert worden: 12.500 vermietete Wohnungen und rund 29.300 Mieterinnen und Mieter. Das WOBI ist damit der mit Abstand größte Vermieter des Landes. Das Landesgesetz 5/2022 hat zusätzlich den leistbaren Mietzins eingeführt, der sich stärker am Einkommen als am Marktwert orientiert.
Geförderter Wohnbau in Zahlen
- 4.391 — Wohnungen übernahm das Land 1972 vom Wohnbauinstitut (WOBI)
- 13.000 — Wohnungen verwaltet das WOBI heute (rund) (WOBI, eigene Angaben, abgerufen September 2026)
- 29.300 — Menschen lebten in einer WOBI-Wohnung (Landespressemitteilung, Jänner 2021)
Quellen weichen ab
Je nach Stichtag und Zählweise nennen Quellen rund 13.000, 13.400, 13.440 oder 13.468 verwaltete WOBI-Wohnungen und 110 bis 112 Gemeinden mit WOBI-Bestand. Die Größenordnung ist gesichert, die exakte Zahl schwankt. Die Angaben zu vermieteten Wohnungen und Mieterzahl stammen aus dem Jänner 2021 und wurden seither nicht amtlich fortgeschrieben.
Neben dem Mietwohnbau steht die Eigentumsförderung. Seit 2013 gibt es das Landesbausparen: Wer in einen Zusatzrentenfonds eingeschrieben ist, dem steht ein begünstigtes Wohnbaudarlehen offen – das angesparte Kapital wird also nicht in ein Darlehen umgewandelt, es begründet den Zugang dazu. Der feste Zinssatz lag lange bei einem Prozent; am 8. Juli 2025 senkte ihn die Landesregierung für neue Bauspardarlehen ab 1. September 2025 auf 0,70 Prozent. Ein Angebot, das es in dieser Form in Italien sonst nicht gibt. 2025 flossen rund 124 Millionen Euro in Bausparen und Wohnbauförderung zusammen. Ab 1. Jänner 2026 kam ein begünstigtes Landesdarlehen hinzu, im Juli 2026 wurden weitere Mittel nachgeschossen. Wie diese Instrumente heute im Detail funktionieren, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Wohnbauförderung.
Kapitel 3Wie die Preise gestiegen sind
Wer die Preisgeschichte Südtirols erzählen will, stößt schnell an eine Grenze: Für die Zeit vor der Jahrtausendwende gibt es keine durchgehende, methodisch saubere Reihe von Quadratmeterpreisen. Umgerechnete Lira-Beträge kursieren zwar, sie stammen aber aus unterschiedlichen Erhebungen mit unterschiedlichen Definitionen. Belastbar wird das Bild erst mit den amtlichen Katasterwerten und den Marktberichten der letzten zwei Jahrzehnte.
Zur Methode
Historische Quadratmeterpreise aus der Lira-Zeit lassen sich nicht seriös in heutige Euro-Werte umrechnen. Wir verzichten deshalb bewusst auf eine lange Preiskurve und beginnen dort, wo die Datenlage trägt.
Was sich sagen lässt: Südtirol hat die Finanzkrise ab 2008 besser überstanden als der italienische Durchschnitt. Während die Preise in weiten Teilen des Landes über Jahre nachgaben, blieben sie hier stabil oder stiegen weiter. In den Tourismusorten war die Entwicklung besonders deutlich – in St. Ulrich in Gröden kletterte das Preisniveau zwischen 2008 und 2019 von rund 8.000 auf etwa 11.000 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von gut 37 Prozent in einem Jahrzehnt, in dem anderswo Werte verloren gingen.
Nach 2020 kam der Nachfrageschub: niedrige Zinsen, das Bedürfnis nach mehr Platz und ein starker Zweitwohnungsmarkt trieben die Zahl der Abschlüsse 2022 auf rund 6.017 verkaufte Wohneinheiten. Die Zinswende drückte den Markt 2023 um fast 16 Prozent nach unten, 2024 erholte er sich wieder auf über 5.570 Verkäufe. Ein Viertel davon – rund 1.380 – entfiel allein auf die Stadt Bozen. Für 2025 zählt der OMI-Focus vom 5. Juni 2026 bereits 5.987 verkaufte Wohneinheiten, ein Plus von 3,7 Prozent.
Verkaufte Wohneinheiten in der Provinz Bozen
Die Zahl der verkauften Wohneinheiten stieg von 5.674 (2021) auf 6.017 (2022), brach 2023 mit der Zinswende auf 5.250 ein, erholte sich 2024 auf über 5.570 – rund 1.380 davon in der Stadt Bozen – und erreichte 2025 laut OMI 5.987 Einheiten.
Werte
- 2021: 5.674
- 2022: 6.017
- 2023: 5.250
- 2024: 5.570
- 2025: 5.987
Quelle: Agenzia delle Entrate / OMI, Focus provinciale Bolzano (Ausgaben 2022 bis 2026); Wert 2025 aus der Ausgabe vom 5. Juni 2026
Bei den Preisen war der Verlauf ruhiger als bei den Stückzahlen. Selbst im Rückgangsjahr 2023 gaben die Quadratmeterpreise in Südtirol nicht nach; sie stiegen weiter, nur langsamer. Für die Stadt Bozen nennen die Erhebungen der letzten Jahre rund 4.736 Euro pro Quadratmeter (Marktberichte 2024) und 5.041 Euro in unserem eigenen Marktbericht 2026. Daneben steht ein dritter Wert: Die Portalauswertung von idealista vom 4. August 2026 weist für Bestandsimmobilien in Bozen 4.901 Euro pro Quadratmeter aus – ein Juli-2026-Wert, kein Wert für 2025. Die drei Zahlen stammen aus drei verschiedenen Erhebungen und ergeben deshalb keine durchgehende Reihe.
Stadt Bozen: durchschnittlicher Marktpreis
Der durchschnittliche Angebotspreis in der Stadt Bozen lag 2024 laut Marktberichten bei rund 4.736 Euro pro Quadratmeter und 2026 laut unserem Marktbericht bei rund 5.041 Euro. Der von idealista am 4. August 2026 veröffentlichte Wert von 4.901 Euro betrifft Bestandsimmobilien im Juli 2026 und ist deshalb nicht Teil dieser Reihe.
Werte
- 2024: 4.736 €/m²
- 2026: 5.041 €/m²
Quelle: Marktberichte 2024 und AVESTRA-Marktbericht 2026 (Angebotspreise)
Kapitel 4Preise heute: was wo kostet
Hier lohnt sich ein Blick hinter die Zahlen, denn es gibt in Südtirol zwei Datenwelten. Die eine sind die amtlichen Werte des Immobilienmarktobservatoriums OMI der Agenzia delle Entrate: Sie werden je Katasterzone erhoben und dienen der Steuerverwaltung als Orientierung. Im Focus vom 5. Juni 2026 nennt OMI für das Jahr 2025 einen Provinzdurchschnitt von 3.249 Euro pro Quadratmeter und 4.258 Euro für die Stadt Bozen. Die andere Welt sind die Marktberichte und Portalauswertungen: Sie kamen für 2024 auf rund 4.450 Euro im Landesschnitt und 4.736 Euro in Bozen. Aktueller misst idealista in der Auswertung vom 4. August 2026 für Bestandsimmobilien 4.901 Euro in der Stadt Bozen und 4.702 Euro in der Provinz – der höchste Provinzwert Italiens.
Amtliche Katasterwerte und Marktberichte im Vergleich
| Kennzahl | OMI (Katasterzonen, 2025) | Marktberichte |
|---|
| Stadt Bozen, Durchschnitt | 4.258 €/m² | 4.736 €/m² (Marktberichte 2024), 4.901 €/m² (idealista, Bestand, Juli 2026) |
| Provinz Bozen, Durchschnitt | 3.249 €/m² | 4.450 €/m² (Marktberichte 2024), 4.702 €/m² (idealista, Bestand, Juli 2026) |
| Veränderung zum Vorjahr | +3,1 % Stadt, +4,6 % Provinz (2025) | +1,2 % Stadt, +1,4 % Provinz (2024) |
| Was gemessen wird | Bandbreiten je Zone und Gebäudetyp | Angebots- und Abschlusspreise am Markt |
Beide Reihen sind korrekt – sie messen Unterschiedliches. OMI-Werte sind eine konservative Untergrenze für die Besteuerung (Focus provinciale Bolzano vom 5. Juni 2026, Bezugsjahr 2025), Marktberichte bilden das ab, was tatsächlich verlangt und bezahlt wird. Die Marktwerte in der rechten Spalte stammen aus verschiedenen Erhebungen mit unterschiedlichen Stichtagen und sind deshalb weder untereinander noch mit der OMI-Spalte direkt vergleichbar. Für die tagesaktuelle Einschätzung nutzen wir die Marktseite; unser Marktbericht 2026 weist für die Stadt Bozen 5.041 Euro pro Quadratmeter aus.
Der Abstand zwischen OMI und Marktberichten – je nach Vergleich mehrere hundert bis über 1.400 Euro pro Quadratmeter – ist kein Widerspruch, sondern ein Methodenunterschied. Wer eine Immobilie bewerten oder eine Steuer berechnen will, muss wissen, welche der beiden Zahlen gerade gemeint ist.
Im nationalen Vergleich spielt Bozen ganz oben mit: In der idealista-Auswertung vom 4. August 2026 ist die Stadt mit 4.901 Euro pro Quadratmeter die drittteuerste Italiens, hinter Mailand (5.681 Euro) und Venedig (4.938 Euro). Dieselbe Auswertung weist Südtirol mit 4.702 Euro als teuerste Provinz des Landes aus. Das Ranking wechselt mit der Erhebung, die Größenordnung nicht. Bemerkenswert ist dabei, dass es sich um eine Stadt mit knapp 107.000 Einwohnern handelt (106.463 im Jahr 2024, Amt für Statistik der Gemeinde Bozen) – die Preise ergeben sich nicht aus der Größe, sondern aus der Knappheit.
Wolkenstein in Gröden: In den Skiorten der Dolomiten erreichen die Quadratmeterpreise ein Vielfaches des Landesdurchschnitts – hier bestimmt internationale Zweitwohnungsnachfrage den Markt.Quelle: Foto: Wolfgang Moroder, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0
Preisniveau nach Ort und Tal
| Ort / Gebiet | Wohnung €/m² | Einordnung |
|---|
| Wolkenstein in Gröden | 14.000–16.500 | FIAIP Monitora, Daten 2025, absolute Spitze der Provinz |
| St. Ulrich in Gröden | 6.500–14.000 | salto.bz 2023 und FIAIP Monitora, Daten 2025; 2008 noch etwa 8.000 €/m² |
| Corvara und Alta Badia | 6.000–14.000 | Südtiroler Immobilienspiegel 2023 (Neubau), Printausgabe |
| Kastelruth / Seiser Alm | rund 10.000 | FIAIP Monitora, Daten 2025, Spitzenlagen mit Aussicht |
| Bozen, Toplagen | bis rund 9.000 | FIAIP Monitora, Daten 2025, Zentrum und Neubauprojekte |
| Bozen, Stadtdurchschnitt | 4.901–5.041 | idealista (Bestand, Juli 2026) und AVESTRA-Marktbericht 2026 |
| Meran | 3.500–7.800 | salto.bz 2023 und FIAIP Monitora, Daten 2025; Obermais und Zentrum am oberen Rand |
| Bruneck | bis rund 8.000 | FIAIP Monitora, Daten 2025, Spitzen in Zentrumslagen |
| Brixen | Spitzenwerte teils über 4.000 | ASTAT-Mietwertkarte und Marktberichte 2024, solides Mittelzentrum |
| Sterzing, Klausen, Schlanders | meist 2.700–4.000 | ASTAT-Mietwertkarte und Marktberichte 2024, günstigere Mittelzentren |
Orientierungswerte aus den jeweils genannten Erhebungen; die oberen Werte sind Spitzenpreise einzelner Objekte, keine Durchschnitte. „FIAIP Monitora, Daten 2025“ bezeichnet die am 1. April 2026 veröffentlichte Erhebung des FIAIP-Studienzentrums für das Jahr 2025. Für Talschaften ohne eigene Erhebung – etwa den Vinschgau oder das hintere Pustertal – nennen wir bewusst keine Zahl. Aktuelle Durchschnittswerte für 2026 finden Sie in unserem Marktbericht.
Spitzenpreise in den teuersten Lagen
In Spitzenlagen kostet der Quadratmeter in Wolkenstein bis zu 16.500 Euro, in St. Ulrich und Corvara bis zu 14.000 Euro, in Kastelruth rund 10.000 Euro, in Bozen bis zu 9.000 Euro und in Bruneck bis zu 8.000 Euro – die Dolomitentäler liegen damit weit über dem Provinzdurchschnitt. Es handelt sich um Höchstpreise einzelner Objekte, nicht um Durchschnitte.
Werte
- Wolkenstein: 16.500 €/m²
- St. Ulrich: 14.000 €/m²
- Corvara: 14.000 €/m²
- Kastelruth: 10.000 €/m²
- Bozen: 9.000 €/m²
- Bruneck: 8.000 €/m²
Quelle: FIAIP Monitora, Daten 2025 (veröffentlicht am 1. April 2026); Corvara: Südtiroler Immobilienspiegel 2023
Das Gefälle hat einen klaren Grund: In den Dolomitentälern konkurrieren Einheimische mit internationaler Zweitwohnungs- und Tourismusnachfrage um wenige hundert Objekte im Jahr. In Bozen konkurrieren sie mit Berufstätigen aus dem gesamten Talkessel. Und im Vinschgau oder im hinteren Pustertal fehlt beides – dort sind Immobilien deshalb noch bezahlbar.
Kapitel 5Erschwinglichkeit: Einkommen gegen Preise
Südtirol ist eine wohlhabende Provinz. Das durchschnittliche erklärte Bruttojahreseinkommen lag 2022 laut den IRPEF-Steuerdaten des Finanzministeriums bei rund 27.230 Euro – einer der höchsten Werte Italiens. Das Median-Nettoeinkommen eines Haushalts beziffert die ASTAT-Auswertung der IRPEF-Erklärungen vom 13. Dezember 2024 für dasselbe Jahr 2022 auf 33.218 Euro. Nur: Die Preise sind schneller gestiegen als die Löhne. Der Anteil der Wohnkosten am Haushaltsbudget lag 2020 laut ASTAT bei rund 41 Prozent, das sind etwa elf Prozentpunkte mehr als zwei Jahrzehnte zuvor.
Was Wohnen vom Einkommen frisst
- 27.230 € — durchschnittliches erklärtes Bruttojahreseinkommen (2022) (IRPEF-Steuerdaten des Finanzministeriums (MEF))
- 33.218 € — Median-Nettoeinkommen eines Haushalts (2022) (ASTAT, IRPEF-Auswertung vom 13. Dezember 2024)
- 41 % — des Haushaltsbudgets gehen für Wohnen weg (2020) (ASTAT 2020, zitiert im Beschlussantrag vom 15. Juni 2023)
Mieten: Stadt Bozen und Provinz Südtirol im Vergleich
| Erhebung und Stand | Stadt Bozen, € pro m² und Monat | Provinz Südtirol, € pro m² und Monat |
|---|
| ASTAT, Daten 2018 | 11,18–14,72 | 7,87–11,02 im Landesschnitt; in St. Ulrich in Gröden bis 37,61 |
| ASTAT, Daten 2022 | 11,38–14,82 | 8,12–11,67 in den übrigen Gemeinden |
| idealista, Jahresauswertung 2024 | keine gesonderte Stadtangabe | 16,50 im Schnitt, minus 10,8 Prozent gegenüber 2023 |
| Immobiliare.it, August 2025 | 14,70 | keine vergleichbare Landesangabe |
| idealista, August 2026 | 15,20 | 15,00 |
Jede Zeile nennt ihre eigene Erhebung, weil hier vier verschiedene Quellen mit unterschiedlicher Methode nebeneinanderstehen: Die ASTAT-Werte für 2018 und 2022 sind Bandbreiten aus der Tabellensammlung „Bautätigkeit und Immobilienmarkt in Südtirol“ (2018 zitiert bei salto.bz am 7. Februar 2020, 2022 bei unsertirol24 am 16. Mai 2024). Die Portalwerte messen dagegen Angebotsmieten: idealista für das Jahr 2024 (rainews Tagesschau, Jänner 2025), Immobiliare.it für August 2025 (unsertirol24, 30. August 2025) und idealista für August 2026 (Auswertung vom 1. September 2026, Stadt Bozen 15,20 Euro, Provinz Bozen 15,00 Euro). Die Zeilen sind deshalb keine durchgehende Zeitreihe und nicht direkt miteinander verrechenbar.
Für junge Menschen bedeutet diese Schere sehr konkret: Eine Wohnung in Bozen kostet ein Vielfaches dessen, was ein durchschnittliches Jahreseinkommen hergibt. Eine viel zitierte private Studie des Portals Ener2crowd, veröffentlicht am 20. April 2023, rechnete vor, ein Bozner Durchschnittsverdiener müsse rechnerisch 63,1 Jahre für eine Wohnung sparen – gegenüber 50,3 Jahren in Mailand. Die Zahl beschreibt keine reale Sparpraxis, sie illustriert eine Relation.
Schätzwert, keine amtliche Zahl
Die 63-Jahre-Rechnung stammt von einem privaten Anbieter und bezieht sich auf den Stand April 2023. Je nach Annahme zu Einkommen, Wohnungsgröße und Sparquote fallen solche Werte sehr unterschiedlich aus. Als Größenordnung taugt sie, als exakte Kennzahl nicht.
Kapitel 6Kurzzeitvermietung: der Wettbewerb um Wohnraum
Kaum etwas hat den Südtiroler Wohnungsmarkt in den letzten zehn Jahren so verändert wie die Kurzzeitvermietung. 2018 zählte man rund 3.165 Airbnb-Angebote im Land, 2022 waren es 8.908 (salto.bz, 27. Oktober 2023). Für 2025 schätzt salto.bz die Zahl auf etwa 9.000, davon knapp 700 allein in Bozen. Wer eine Wohnung wochenweise an Gäste vermietet, erzielt in einem Tourismusland wie Südtirol ein Vielfaches der Dauermiete – ökonomisch rational, wohnungspolitisch ein Problem.
Airbnb-Angebote in Südtirol
Die Zahl der Airbnb-Angebote in Südtirol stieg von 3.165 (2018) auf 8.908 (2022); für 2025 werden rund 9.000 Angebote geschätzt, knapp 700 davon in Bozen – fast eine Verdreifachung in sieben Jahren.
Werte
- 2018: 3.165
- 2022: 8.908
- 2025: 9.000
Quelle: salto.bz, 27. Oktober 2023 (Werte 2018 und 2022); salto.bz, 27. August 2025 (Schätzung 2025)
Zwei Zählweisen
Neben den 8.908 Angeboten für 2022 nennt dieselbe Auswertung für Dezember 2022 den Wert von 6.001 gleichzeitig aktiven Inseraten. Beide Zahlen stimmen – die eine zählt Inserate im Jahresverlauf, die andere eine Momentaufnahme. Der Wert für 2025 ist eine Schätzung, keine Zählung.
Insgesamt gehen Schätzungen davon aus, dass in Südtirol über 20.000 Wohnungen touristisch genutzt werden und mehr als 6.000 davon dem regulären Mietmarkt fehlen. Das Land hat mit der Wohnbaureform 2025 gegengesteuert und die Kurzzeitvermietung eingeschränkt; nachdem Rom Teile der Regelung angefochten hatte, verständigten sich Land und Staat im September 2025 auf eine deutlich entschärfte Neufassung: Die Pflicht zu Wohn- oder Rechtssitz im Land entfiel, und die Obergrenze von acht Zimmern beziehungsweise fünf Ferienwohnungen gilt seither je Gemeinde statt je Gebäude. Auf staatlicher Ebene gilt seit dem Haushaltsgesetz 2026 (Gesetz vom 30. Dezember 2025, Nr. 199) die Vermutung unternehmerischer Tätigkeit ab der dritten kurzzeitvermieteten Wohnung, also bei mehr als zwei; bis 2025 lag die Schwelle bei mehr als vier. Die cedolare secca beträgt 21 Prozent für eine vom Steuerpflichtigen gewählte Wohnung und 26 Prozent ab der zweiten; ab der dritten Wohnung ist sie ausgeschlossen, weil dann MwSt.-Position und Buchhaltung dazukommen. Jede Unterkunft braucht zudem einen CIN.
Tourismus und Wohnraum
- 20.000 — Wohnungen werden in Südtirol touristisch genutzt (Schätzung) (Haushaltsrede des Landeshauptmanns, Autonome Provinz Bozen)
- 6.000 — Wohnungen fehlen dadurch dem Dauermietmarkt (Schätzung) (Haushaltsrede des Landeshauptmanns, Autonome Provinz Bozen)
- 700 — Kurzzeit-Angebote entfallen allein auf die Stadt Bozen (Schätzung) (salto.bz, 27. August 2025)
Kapitel 7Die Südtiroler Sonderregeln
Illustration: Seit 1897 entscheidet in Südtirol die Eintragung im Grundbuch darüber, wem eine Immobilie gehört – nicht der Vertrag allein.Quelle: KI-Illustration im Auftrag von AVESTRA Immobilien
Konventionierung: Wohnraum für Ansässige
Die Konventionierung ist das prägendste Instrument der Südtiroler Wohnbaupolitik. Eingeführt mit Artikel 79 des Landesgesetzes 13/1997 und heute in Artikel 39 des Landesgesetzes 9/2018 geregelt, bindet sie Wohnraum an Menschen, die in Südtirol ansässig sind und hier ihren Arbeitsmittelpunkt haben. Eine konventionierte Wohnung darf weder als Zweitwohnung noch touristisch genutzt werden. Kaufen dürfen sie allerdings alle, auch Nicht-Ansässige und Gesellschaften: Wer die Voraussetzungen für die Besetzung nicht erfüllt, muss die Wohnung Berechtigten zum Landesmietzins überlassen.
Ursprünglich lief die Bindung nach zwanzig Jahren aus. Heute ist sie bei Neubauten unbefristet, bei bestimmten Bestandsobjekten kann sie dagegen weiterhin nach zwanzig Jahren erlöschen. Verstöße sind teuer: Wer eine konventionierte Wohnung zweckwidrig nutzt, zahlt eine Verwaltungsstrafe, die sich am Zweieinhalbfachen des Landesmietzinses orientiert. Für den Markt bedeutet das zwei getrennte Preiswelten – konventionierte Wohnungen liegen spürbar unter dem freien Marktpreis, sind dafür aber nur einem eingeschränkten Käuferkreis zugänglich.
Der geschlossene Hof
Ein geschlossener Hof ist eine rechtlich unteilbare Einheit aus Wohnhaus, Wirtschaftsgebäuden und Grund. Er darf nicht zerstückelt verkauft werden, und jede Veränderung braucht die Zustimmung der zuständigen Höfekommission. Wer einen geschlossenen Hof neu bilden will, muss mindestens rund drei Hektar Wein- oder Obstbaufläche beziehungsweise sechs Hektar Acker und Wiese nachweisen – eine allgemeine Mindestgröße für bestehende Höfe ist das nicht. Die Landesabteilung Landwirtschaft zählt rund 13.300 geschlossene Höfe von insgesamt etwa 20.200 landwirtschaftlichen Betrieben; die Zahl beruht auf der Landwirtschaftszählung 2010. Von den Erbhöfen, die seit mindestens 200 Jahren in derselben Familie sind, waren 2018 nach Landesangaben 1.166 ausgezeichnet; die Auszeichnung wird laufend weiter verliehen, eine aktuellere amtliche Gesamtzahl liegt nicht vor.
Das dahinterstehende Anerbenrecht sorgt dafür, dass ein Hof an eine Person übergeht, die die Geschwister zum Ertragswert – nicht zum Marktwert – auszahlt. Ökonomisch subventioniert das die Weitergabe innerhalb der Familie und hält landwirtschaftliche Flächen vom Markt fern. Wer einen Hof kaufen will, kauft deshalb nie einfach eine Immobilie, sondern übernimmt ein Regelwerk.
Das Grundbuch
Im übrigen Italien wird ein Kaufvertrag im Register der Liegenschaftsdienste angemerkt; das Eigentum entsteht mit dem Vertrag. In Südtirol entsteht es erst mit der Eintragung im Grundbuch. Diese konstitutive Wirkung macht die Eigentumslage außergewöhnlich verlässlich: Was im Grundbuch steht, gilt. Für Käuferinnen und Käufer ist der Grundbuchauszug deshalb das wichtigste Dokument überhaupt – dort stehen Eigentum, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte und die Konventionierungsbindung.
KlimaHaus
2002 führte Südtirol als erstes italienisches Land eine eigene Energiezertifizierung für Gebäude ein. Ab 2005 musste jeder Neubau mindestens die Klasse C erreichen, ab 2011 die Klasse B, seit 1. Juli 2020 gelten nochmals strengere Anforderungen. Die KlimaHaus-Klasse ist heute ein handfester Preisfaktor: Zwischen einem sanierungsbedürftigen Altbau und einem KlimaHaus A liegen in derselben Straße oft mehrere hundert Euro pro Quadratmeter.
Zweitwohnungen, Siedlungsgrenzen, Ensembleschutz
Gemeinden, in denen der Anteil der Zweitwohnungen über zehn Prozent liegt, dürfen praktisch nur noch konventionierten Wohnraum genehmigen. Dazu kommen Siedlungsgrenzen, die das Wachstum der Ortskerne begrenzen, und der Ensembleschutz, der ganze Ortsbilder unter Schutz stellt. Diese Instrumente erklären, warum in Südtirol trotz hoher Nachfrage so wenig neu gebaut wird – und warum bestehende Objekte so wertstabil sind.
Kapitel 8Ausblick: Wohin sich der Markt bewegt
Auch im Spätsommer 2026 bewegt sich der Markt in kleinen Schritten nach oben, ohne Sprünge: Die Portalauswertung von idealista für August 2026 weist für die Provinz Bozen mit rund 4.746 Euro pro Quadratmeter einen neuen Höchststand aus, nach 4.702 Euro im Juli. Italienweit lagen die Preise im August 2026 rund 3,6 Prozent über dem Vorjahr, im Monatsvergleich aber nur 0,1 Prozent höher. Die großen Linien sind absehbar, auch wenn niemand die Zinsentwicklung zuverlässig vorhersagen kann.
- Das Angebot bleibt knapp: Siedlungsgrenzen, Landschaftsschutz und die Vorgabe der Innenentwicklung begrenzen den Neubau strukturell.
- Die Nachfrage bleibt hoch: Zuzug in die Zentren, internationale Käufer in den Tourismusorten und kleiner werdende Haushalte wirken in dieselbe Richtung.
- Die Politik greift stärker ein: Erstwohnungsbeiträge mit unbefristeter Ansässigenbindung, strengere Regeln für die Kurzzeitvermietung und ein Ausbau der Förderungen sollen Wohnraum umverteilen.
- Die Energieeffizienz spaltet den Bestand: Sanierungsbedürftige Objekte verlieren relativ an Wert, während KlimaHaus-Neubauten Preisrekorde setzen.
Offen
Zur Zinsentwicklung 2027 geben wir hier bewusst keine Prognose wieder, weil es dafür keine belastbare Quelle gibt. Der Streit um die Kurzzeitvermietung ist dagegen beigelegt: Seit der Einigung zwischen Land und Staat vom September 2025 gilt die entschärfte Fassung der Regeln. Ob weitere Anpassungen folgen, lässt sich nicht seriös vorhersagen.
Kapitel 9Fazit: Was das für Sie heißt
Der Südtiroler Immobilienmarkt ist kein normaler Markt, und das ist historisch gewachsen. Knappe Fläche, ein eigenes Bodenrecht, ein starker geförderter Wohnbau und ein Tourismus, der um dieselben Quadratmeter konkurriert – diese vier Kräfte erklären fast jede Preisauffälligkeit im Land. Wer das versteht, trifft bessere Entscheidungen als jemand, der nur auf den Quadratmeterpreis schaut.
- Prüfen Sie vor jedem Kauf den Grundbuchauszug – dort steht, ob eine Bindung besteht.
- Klären Sie, ob eine Wohnung konventioniert ist: Der Preisvorteil hat klare Nutzungsauflagen zur Folge.
- Vergleichen Sie nie OMI-Werte mit Marktpreisen, ohne den Methodenunterschied mitzudenken.
- Rechnen Sie bei Höfen und landwirtschaftlichen Flächen immer mit der Höfekommission und dem Anerbenrecht.
- Sprechen Sie Förderungen früh an: Bausparen und Landesdarlehen verändern die Finanzierung spürbar.
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Quellen und Datengrundlage
- Agenzia delle Entrate – OMI, „Focus provinciale Bolzano 2026“ (PDF), veröffentlicht am 5. Juni 2026, Bezugsjahr 2025 — 5.987 verkaufte Wohneinheiten in der Provinz Bozen im Jahr 2025 (plus 3,7 Prozent) sowie die Katasterwerte 2025: 3.249 Euro/m² in der Provinz (plus 4,6 Prozent), 4.258 Euro/m² in der Stadt Bozen (plus 3,1 Prozent). Die Werte 2021 bis 2024 stammen aus den Focus-Ausgaben der Vorjahre derselben Reihe.
- idealista – Preisauswertung für Bestandsimmobilien, veröffentlicht am 4. August 2026 (Daten Juli 2026) — Mailand 5.681, Venedig 4.938 und Bozen 4.901 Euro/m²; Provinz Bozen 4.702 Euro/m² und damit teuerste Provinz Italiens.
- idealista – Mietauswertung, veröffentlicht am 1. September 2026 (Daten August 2026) — Stadt Bozen 15,20 Euro/m² und Monat, Provinz Bozen 15,00 Euro/m². Grundlage der letzten Zeile der Mietentabelle in Kapitel 5.
- salto.bz, 7. Februar 2020: „Teuere Dolomiten“ – ASTAT-Tabellensammlung „Bautätigkeit und Immobilienmarkt in Südtirol 2018“ — Mieten 2018: Stadt Bozen 11,18 bis 14,72 Euro/m² und Monat, Landesschnitt 7,87 bis 11,02 Euro/m², St. Ulrich in Gröden bis 37,61 Euro/m².
- unsertirol24, 16. Mai 2024: Auswertung der ASTAT-Tabellensammlung zum Bau- und Immobilienmarkt, Datenjahr 2022 — Mieten 2022: Stadt Bozen 11,38 bis 14,82 Euro/m² und Monat, übrige Gemeinden 8,12 bis 11,67 Euro/m².
- Rai Südtirol Tagesschau, Jänner 2025: „In Südtirol sinken die Mieten“ (idealista-Jahresauswertung 2024) — Angebotsmieten in der Provinz Bozen 2024 im Schnitt 16,5 Euro/m², minus 10,8 Prozent gegenüber 2023.
- unsertirol24, 30. August 2025: „Südtirol: Mieten, Löhne, Perspektiven“ (Auswertung von Immobiliare.it) — Angebotsmiete in der Stadt Bozen im August 2025 bei 14,7 Euro/m² und Monat.
- Corriere dell'Economia, 6. September 2026: neuer Höchststand in der Provinz Bozen — 4.746 Euro/m² im August 2026 nach der idealista-Auswertung – Grundlage des Ausblicks in Kapitel 8.
- ASTAT – „Einkommen der Südtiroler Haushalte anhand der IRPEF-Erklärungen 2019–2022“, veröffentlicht am 13. Dezember 2024 — Median-Nettoeinkommen der Haushalte von 33.218 Euro und das durchschnittlich erklärte Bruttojahreseinkommen von rund 27.230 Euro je Steuerzahler, jeweils Bezugsjahr 2022.
- Beschlussantrag „Wohnen in Not – Mieten fördern“, 15. Juni 2023, unter Berufung auf ASTAT — Wohnkostenanteil an den Familienausgaben von rund 41 Prozent im Jahr 2020, plus elf Prozentpunkte binnen zwanzig Jahren. Zitat aus einer politischen Unterlage, nicht aus der ASTAT-Originalpublikation.
- Gemeinde Bozen, Amt für Statistik: „Bozen 2025 – Die Stadt in Zahlen“, vorgestellt am 24. Juli 2025 — Einwohnerzahl der Stadt Bozen: 106.463 im Jahr 2024 nach 106.357 im Jahr 2023; der Höchststand von fast 108.000 lag in den Jahren 2018 bis 2020.
- Landesgesetz vom 17. Juni 2025, Nr. 6 („Wohnreform 2025“), in Kraft seit 20. Juni 2025 — Wortlaut der Wohnreform im Lexbrowser; Inkrafttreten und schrittweise Umsetzung bestätigt die Landesabteilung Wohnungsbau in ihrer Servicemeldung vom 16. Juli 2025.
- Landesgesetz vom 10. Juli 2018, Nr. 9 („Raum und Landschaft“), Fassung Stand 20. Juni 2025 — Konventionierung (Art. 39). Landesmietzins: Art. 7 LG 13/1998; Höferecht: LG 17/2001; weitere Grundlagen: LG 13/1997 und LG 5/2022, alle im selben Lexbrowser abrufbar.
- Landespressemitteilung „Bauspar-Reform bringt niedrigeren Zinssatz und mehr Flexibilität“, 8. Juli 2025 — Senkung des Zinssatzes für neue Bauspardarlehen von einem auf 0,70 Prozent ab 1. September 2025.
- suedtirolnews.it, 16. September 2025: Kompromiss mit Rom zur Privatzimmervermietung — Entschärfte Neufassung der Kurzzeitvermietungsregeln: höchstens acht Zimmer oder fünf Ferienwohnungen je Gemeinde, Wegfall der Wohnsitzpflicht.
- Haushaltsgesetz 2026 (Gesetz vom 30. Dezember 2025, Nr. 199) und Agenzia delle Entrate zur cedolare secca — Vermutung unternehmerischer Tätigkeit ab der dritten kurzzeitvermieteten Wohnung; cedolare secca 21 Prozent für die erste, 26 Prozent ab der zweiten, ab der dritten ausgeschlossen.
- WOBI – Institut für den sozialen Wohnbau des Landes Südtirol — Rund 13.000 verwaltete Wohnungen in 112 der 116 Gemeinden, abgerufen im September 2026. Die Zahlen zu vermieteten Wohnungen und Mietern stammen aus einer Landespressemitteilung vom Jänner 2021.
- Autonome Provinz Bozen – Landesabteilung Landwirtschaft, geschlossene Höfe — Rund 13.300 geschlossene Höfe von etwa 20.200 Betrieben auf Basis der Landwirtschaftszählung 2010; die Zahl von 1.166 Erbhöfen stammt aus der Landespresse von 2018.
- KlimaHaus Agentur — Einführung der Energieklassifizierung 2002 und die Verschärfungen 2005, 2011 und 2020.
- Corriere dell'Alto Adige, 1. April 2026: FIAIP-Monitora-Erhebung für das Jahr 2025 — Spitzenpreise nach Ort für das Jahr 2025: Bozen bis 9.000, Bruneck 8.000, Meran 7.800, St. Ulrich 14.000, Wolkenstein 16.500 und Kastelruth 10.000 Euro/m².
- Südtiroler Immobilienspiegel 2023 der Maklervereinigung (Printausgabe) — Einzige Fundstelle für die Spanne von 6.000 bis 14.000 Euro/m² in Corvara und Alta Badia. Die Ausgabe ist nicht online abrufbar, deshalb ist die Zeile ausdrücklich mit Erhebung und Jahr gekennzeichnet.
- salto.bz-Marktanalysen 2023 zur Flächenknappheit — Größenordnung von sechs Prozent besiedelbarer und 2,8 Prozent bebauter Landesfläche. Für diese beiden Werte existiert keine online abrufbare amtliche Fundstelle; sie sind im Text als Größenordnung gekennzeichnet.
- salto.bz, 27. Oktober 2023: „Kurzzeitvermietung im Trend“ — 3.165 Airbnb-Angebote im Jahr 2018 und 8.908 im Jahr 2022 sowie der Höchststand von 6.001 gleichzeitig aktiven Angeboten im Dezember 2022.
- salto.bz, 27. August 2025: „Touristische Kurzzeitvermietung drosseln“ — Schätzung von rund 9.000 Angeboten für 2025, knapp 700 davon in Bozen.
- Ener2crowd – Erschwinglichkeitsvergleich italienischer Städte, veröffentlicht am 20. April 2023 — 63,1 Jahre für Bozen gegenüber 50,3 Jahren für Mailand. Private Erhebung, keine amtliche Statistik; Grundlage der Rechnung in Kapitel 5.
- Bildnachweis Wolkenstein: Wolfgang Moroder, Wikimedia Commons, Lizenz CC BY-SA 3.0 — Lizenztext zum Foto in Kapitel 4; die Bildbeschreibungsseite ist über die Bildunterschrift verlinkt.
- Eigene Marktbeobachtung AVESTRA — Abschlüsse und Angebotspreise aus unserem Vermittlungsgeschäft, Stand 2026; Grundlage der 5.041 Euro/m² für die Stadt Bozen in unserem Marktbericht.
Häufige Fragen zum Südtiroler Immobilienmarkt
Warum sind Immobilien in Südtirol so teuer?
Nur rund sechs Prozent der Landesfläche sind dauerhaft besiedelbar, und etwa die Hälfte davon ist bereits bebaut. Dazu kommen strenge Raumordnungsregeln, hohe Kaufkraft, Zuzug in die Zentren und eine starke Zweitwohnungs- und Tourismusnachfrage in den Tälern. Das Angebot wächst deshalb kaum, die Nachfrage schon.
Was ist eine konventionierte Wohnung?
Eine Wohnung, die Menschen mit Wohnsitz und Arbeitsmittelpunkt in Südtirol vorbehalten ist. Sie darf nicht als Zweitwohnung oder touristisch genutzt werden. Kaufen dürfen auch Nicht-Ansässige, müssen die Wohnung dann aber Berechtigten zum Landesmietzins überlassen. Eingeführt wurde die Bindung 1997; bei Neubauten gilt sie heute unbefristet, bei bestimmten Bestandsobjekten kann sie nach zwanzig Jahren erlöschen.
Was ist ein geschlossener Hof?
Eine rechtlich unteilbare Einheit aus Wohnhaus, Wirtschaftsgebäuden und Grund, die nicht zerstückelt verkauft werden darf. Jede Änderung braucht die Zustimmung der Höfekommission. Die Landesabteilung Landwirtschaft zählt rund 13.300 geschlossene Höfe auf Basis der Landwirtschaftszählung 2010; 1.166 Erbhöfe waren 2018 ausgezeichnet.
Warum hat Südtirol ein Grundbuch und der Rest Italiens nicht?
Weil das österreichische Grundbuchanlegungsgesetz von 1897 nach 1919 nicht abgeschafft wurde. Anders als im übrigen Italien entsteht Eigentum hier erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Das macht die Eigentumslage besonders verlässlich und den Grundbuchauszug zum wichtigsten Dokument beim Kauf.
Wo ist Südtirol am teuersten und wo am günstigsten?
Am teuersten sind die Dolomitentäler: In Wolkenstein in Gröden werden in Spitzenlagen bis zu 16.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, in St. Ulrich und Corvara bis zu 14.000 Euro (FIAIP Monitora, Daten 2025, beziehungsweise Südtiroler Immobilienspiegel 2023). Die Stadt Bozen liegt im Durchschnitt bei rund 5.041 Euro (AVESTRA-Marktbericht 2026). Am günstigsten sind die Mittelzentren Sterzing, Klausen und Schlanders mit meist 2.700 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Warum nennen amtliche Daten niedrigere Preise als Marktberichte?
Die OMI-Werte der Agenzia delle Entrate sind Bandbreiten je Katasterzone und dienen der Steuerverwaltung als konservative Untergrenze – für 2024 etwa 4.129 Euro und für 2025 rund 4.258 Euro pro Quadratmeter in Bozen. Marktberichte messen dagegen Angebots- und Abschlusspreise und kamen für 2024 auf rund 4.736 Euro. Beide Zahlen stimmen, sie messen Unterschiedliches.
Wie stark hat die Kurzzeitvermietung den Wohnungsmarkt verändert?
Die Zahl der Airbnb-Angebote in Südtirol stieg von rund 3.165 im Jahr 2018 auf 8.908 im Jahr 2022 und wird für 2025 auf etwa 9.000 geschätzt. Schätzungen zufolge werden über 20.000 Wohnungen touristisch genutzt, mehr als 6.000 davon fehlen dem Dauermietmarkt. Das Land hat die Regeln 2025 verschärft und sie nach der Einigung mit Rom im September 2025 auf höchstens acht Zimmer oder fünf Ferienwohnungen je Gemeinde festgelegt; staatlich gilt seit dem Haushaltsgesetz 2026 ab der dritten kurzzeitvermieteten Wohnung unternehmerische Tätigkeit.
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