Superficie commerciale: come si calcolano i metri quadri negli annunci immobiliari italiani
Di Ilaria Zelger, Agente immobiliare · 25 settembre 2026 · 15 min di lettura · Approfondimento
Lo stesso appartamento ha 80, 102, 104 o 112 metri quadri a seconda del metodo. Quali regole stanno dietro alla superficie commerciale, quali sono davvero legge e che cosa vale in più in Alto Adige.
Ogni annuncio immobiliare italiano indica un numero di metri quadri. Quasi nessuno spiega come sia stato ottenuto. Proprio qui sta il problema: lo stesso appartamento può avere 80, 102, 104 o 112 metri quadri a seconda del metodo di calcolo – e il prezzo al metro quadro cambia del quaranta per cento senza che nell'appartamento sia cambiato nulla.
Il numero indicato nell'annuncio è di regola la superficie commerciale. Non è una misura rilevata, ma una grandezza calcolata: i vani abitabili contano per intero, balconi, cantine e giardini solo in parte. Questo articolo spiega quali regole stanno dietro a quel numero, quali di esse sono davvero legge e quali solo prassi di settore – e che cosa vale in più in Alto Adige.
In breve
- La superficie commerciale è la somma ponderata della superficie principale e delle pertinenze. È più grande della superficie su cui si cammina davvero.
- In Italia non esiste una legge che imponga la superficie commerciale negli annunci immobiliari. È disciplinata per legge soltanto la superficie catastale – nell'allegato C del D.P.R. 138/1998.
- Il mercato e la prassi valutativa pubblica si orientano a quell'allegato C: il manuale dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI ne ha recepito ed esteso i criteri.
- La norma UNI 10750:2005, tanto citata in passato, è ritirata dal 20 gennaio 2011. La norma che l'ha sostituita non contiene più coefficienti di ponderazione.
- Confrontare prezzi al metro quadro ha senso solo se entrambe le parti usano la stessa definizione di superficie.
- In Alto Adige si aggiunge la superficie convenzionale, una misura provinciale autonoma. Serve all'edilizia agevolata e al canone provinciale – non al mercato immobiliare.
Da non confondere con
La superficie commerciale non è la superficie calpestabile (il pavimento percorribile senza muri), non è la superficie lorda (calpestabile più i muri), non è la superficie catastale (calcolata con le aliquote fisse di legge e riportata nella visura) e non è la superficie convenzionale altoatesina. Tutti e cinque i termini descrivono lo stesso appartamento – con cinque numeri diversi.
Capitolo 1Definizione e distinzioni
La superficie commerciale è la superficie a cui si riferisce un prezzo di mercato. È composta dalla superficie principale dell'abitazione – i vani principali, la cucina, il bagno, il corridoio, con i muri che li racchiudono – e dalle pertinenze che appartengono all'abitazione ma valgono meno di un soggiorno: balcone, terrazza, cantina, soffitta, giardino, posto auto. Queste pertinenze non si contano per intero, ma per una quota. Le quote si chiamano rapporti mercantili.
Il punto decisivo è che quelle quote non provengono da un unico corpo di regole. In Italia non esiste un metodo unitario di legge per la superficie indicata in un annuncio di vendita. Esiste un metodo di legge per la superficie catastale, esiste una norma tecnica che è stata ritirata ed esistono gli standard valutativi di settore. La prassi ne ricava il mix che ritiene appropriato.
I cinque concetti di superficie a confronto
| Termine | Che cosa si misura | A che cosa serve |
|---|
| Superficie calpestabile | solo il pavimento percorribile, senza muri | tassa rifiuti TARI, arredo, valore d'uso |
| Superficie lorda | il pavimento percorribile più i muri | costi di costruzione, progettazione, titolo edilizio |
| Superficie catastale | superficie lorda secondo le aliquote fisse del D.P.R. 138/1998, arrotondata al metro quadro | catasto, parametro di controllo per la tassa rifiuti |
| Superficie commerciale | superficie principale più pertinenze, ponderate secondo la prassi di mercato | annunci immobiliari, prezzo al m², valutazione |
| Superficie convenzionale | misura provinciale altoatesina con percentuali proprie | edilizia agevolata, valore convenzionale, canone provinciale |
L'ordine corrisponde all'incirca alla grandezza: la superficie calpestabile è il numero più piccolo, la superficie commerciale di norma il più grande tra quelli usati sul mercato.
Tra il più piccolo e il più grande di questi numeri, in un normale appartamento con balcone, cantina e giardino ci sono facilmente trenta punti percentuali. Chi legge un annuncio dovrebbe quindi chiedersi per prima cosa quale dei cinque numeri vi sia riportato.
Capitolo 2Le regole di calcolo del D.P.R. 138/1998
L'unico testo che in Italia disciplina in modo vincolante la ponderazione delle superfici è l'allegato C del Decreto del Presidente della Repubblica del 23 marzo 1998, n. 138. Formalmente riguarda la superficie catastale, non quella commerciale. Ma poiché è l'unico parametro vincolante, è diventato il punto di riferimento di tutto il resto.
L'allegato si apre con alcuni criteri generali, validi per tutte le unità immobiliari a destinazione ordinaria:
- I muri interni e quelli perimetrali esterni si computano per intero fino a uno spessore massimo di 50 cm.
- I muri in comunione – quelli condivisi con l'unità vicina – si computano al 50 per cento, fino a uno spessore massimo di 25 cm.
- Le superfici con altezza utile inferiore a 1,50 m non entrano affatto nel computo. Riguarda soprattutto le mansarde.
- Scale, rampe e ascensori interni all'unità si computano nella misura della loro proiezione orizzontale – una sola volta, indipendentemente dal numero di piani collegati.
- Il risultato viene infine arrotondato al metro quadro.
Che cosa conta – e con quale aliquota
Per le abitazioni – nel decreto il gruppo R – la superficie è la somma di quattro voci:
- Lettera a): i vani principali e i vani accessori a servizio diretto, come bagni, ripostigli, ingressi e corridoi. Questa superficie conta al 100 per cento.
- Lettera b): i vani accessori a servizio indiretto, come soffitte e cantine. Contano al 50 per cento se comunicanti con i vani di cui alla lettera a), altrimenti al 25 per cento.
- Lettera c): balconi, terrazze e simili di pertinenza esclusiva. Fino a 25 m² contano al 30 per cento, la quota eccedente al 10 per cento – a condizione che siano comunicanti con i vani di cui alla lettera a). Altrimenti valgono il 15 per cento fino a 25 m² e il 5 per cento oltre.
- Lettera d): l'area scoperta di pertinenza esclusiva – il giardino, la corte. Conta al 10 per cento finché non supera la superficie di cui alla lettera a); la quota eccedente al 2 per cento.
A ciò si aggiunge un limite che spesso viene dimenticato: le pertinenze e i vani accessori di cui alle lettere b), c) e d) entrano nel computo complessivamente fino a un massimo pari alla metà della superficie principale di cui alla lettera a). Un giardino enorme non può quindi gonfiare a piacere un piccolo appartamento.
Per ville e villini – la categoria R/2 – al giardino si applica una regola propria: parchi, giardini e corti si computano solo per la quota che eccede il quintuplo della superficie principale. Chi possiede una casa con 150 m² di superficie principale e 600 m² di giardino non computa quindi nulla, perché 600 sta sotto il quintuplo di 150.
Che cosa non conta
- Le parti comuni del condominio – vano scale, ascensore, cortile.
- I locali con altezza utile inferiore a 1,50 m.
- Per le abitazioni: il garage censito come unità immobiliare autonoma. Ha una propria superficie e un proprio prezzo.
- Le superfici che non sono di pertinenza esclusiva dell'unità.
Garage: unità immobiliare a sé
Un garage censito al catasto come unità autonoma non rientra nella superficie dell'abitazione. Negli annunci viene comunque conteggiato con regolarità – di solito al 50 per cento. Non è un errore in senso tecnico, ma rende il numero non confrontabile con gli altri annunci. Chieda quindi sempre se i metri quadri indicati comprendono il garage.
Capitolo 3I coefficienti a confronto
Conviene tenere distinte due cose: la base giuridica e la prassi di settore. La prima è sintetica, univoca e vincolante. La seconda è più dettagliata, più vicina alla pratica – e priva di valore normativo.
Base giuridica: D.P.R. 138/1998, allegato C, gruppo R
| Tipo di superficie | comunicante | non comunicante |
|---|
| Vani principali e accessori a servizio diretto (bagno, corridoio, ripostiglio) | 100 % | 100 % |
| Accessori a servizio indiretto (cantina, soffitta) | 50 % | 25 % |
| Balcone, terrazza – fino a 25 m² | 30 % | 15 % |
| Balcone, terrazza – la quota oltre 25 m² | 10 % | 5 % |
| Area scoperta, giardino – fino alla superficie principale | 10 % | 10 % |
| Area scoperta, giardino – la quota eccedente | 2 % | 2 % |
„Comunicante“ significa: accessibile direttamente dai vani principali. Vale inoltre il limite della metà della superficie principale; per le ville di categoria R/2 il giardino conta solo oltre il quintuplo della superficie principale.
La prassi di settore calcola in modo più fine. Due fonti vengono citate più spesso: la norma ritirata UNI 10750 e gli standard valutativi di Tecnoborsa, noti come Standard Immobiliare Mercantile.
Prassi di settore: UNI 10750 e Tecnoborsa a confronto
| Tipo di superficie | UNI 10750 | Tecnoborsa (SIM) |
|---|
| Muri portanti e perimetrali | 50 % | per intero fino a 50 cm |
| Muro verso l'unità confinante | 50 % | per metà, max 25 cm |
| Tramezzi interni | 100 % | per intero fino a 50 cm |
| Balcone scoperto | 25 % | 30 % |
| Balcone coperto su tre lati | 35 % | 30 % |
| Loggia, porticato, scala esterna coperta | 35 % | 35 % |
| Veranda con finiture analoghe all'abitazione | 60 % | 80 % |
| Mansarda abitabile | nessun valore | 70–80 % |
| Seminterrato abitabile (taverna, lavanderia) | nessun valore | 60 % |
| Ripostiglio, soffitta non abitabile | nessun valore | 25 % |
| Posto auto coperto | nessun valore | 30 % |
| Autorimessa | nessun valore | 50 % |
| Giardino di appartamento | 15 % | 10 % |
| Giardino di casa indipendente | 10 % | 10–15 %, max 30 % della superficie coperta |
Nessuna delle due colonne è una norma di legge. I valori UNI provengono da una norma ritirata, quelli Tecnoborsa da uno standard valutativo privato.
UNI 10750 è ritirata
La norma UNI 10750:2005 è stata ritirata il 20 gennaio 2011 e sostituita dalla UNI EN 15733:2011. La norma successiva disciplina il servizio dell'agente immobiliare e non contiene più coefficienti di ponderazione delle superfici. Chi oggi invoca „la norma UNI“ invoca un testo non più in vigore da oltre quindici anni.
Aliquote Tecnoborsa: fonte unica
Le aliquote Tecnoborsa qui riportate le abbiamo potute leggere in un'unica fonte accessibile: il materiale didattico di un collegio dei geometri, riferito a un'edizione precedente del Codice delle Valutazioni Immobiliari. Lo stesso materiale riporta in un altro punto in modo errato un'aliquota del D.P.R. 138/1998. La sesta edizione del Codice, del 2025, è a pagamento e non abbiamo potuto consultarla. Tratti quindi questa colonna come un orientamento, non come un valore verificato.
Cantina: nessun valore nella norma UNI
Per cantine e ripostigli la riproduzione della UNI 10750 a noi accessibile non indica una percentuale propria. Per i giardini le versioni in circolazione divergono: il testo della norma, citato da due fonti indipendenti, indica il 15 per cento per il giardino di appartamento e il 10 per cento per quello di una casa indipendente; il materiale didattico di un collegio dei geometri inverte i due valori. Noi seguiamo il testo della norma. Dove non esiste un valore certo, una valutazione dovrebbe dichiarare con quale aliquota ha calcolato.
È proprio ciò che richiede espressamente anche il Codice delle Valutazioni Immobiliari: il valutatore deve specificare il criterio di misurazione adottato. Un dato di superficie senza metodo è incompleto già secondo lo standard del settore stesso.
Capitolo 4Dove la superficie conta giuridicamente
Nel catasto e nella visura
La superficie catastale secondo il D.P.R. 138/1998 non è una grandezza teorica. Dal novembre 2015 l'Agenzia delle Entrate la riporta nella visura catastale delle abitazioni – accanto alla tradizionale consistenza in vani. Nella visura compaiono due numeri: la superficie totale e la superficie senza le aree scoperte di pertinenza.
Quel numero non è la superficie commerciale. È calcolato sugli stessi principi ma con aliquote fisse di legge e arrotondato al metro quadro. Resta comunque la migliore pietra di paragone disponibile: se l'annuncio indica sensibilmente più metri quadri della visura, un motivo c'è – e conviene conoscerlo.
Nella tassa sui rifiuti
La TARI si calcola, secondo la legge di stabilità 147/2013, in linea di principio sulla superficie calpestabile, cioè senza i muri. Per il controllo delle superfici dichiarate dai contribuenti il Comune può invece utilizzare l'80 per cento della superficie catastale determinata secondo i criteri del D.P.R. 138/1998. Chi riceve dal proprio Comune un invito a rettificare dovrebbe quindi verificare quale delle due superfici sia stata presa a base.
Nel contratto di compravendita
Il codice civile conosce due disposizioni rilevanti, e differiscono più di quanto si creda. L'articolo 1537 disciplina la vendita a misura, cioè a un prezzo stabilito per unità di misura: se la superficie effettiva è inferiore a quella indicata nel contratto, il compratore ha diritto a una riduzione del prezzo, senza alcuna soglia minima. Se è superiore, deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l'eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata. L'articolo 1538 disciplina la vendita a corpo, in cui la superficie è indicata ma il prezzo non è determinato in ragione di essa: qui il prezzo non cambia affatto, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata. Se dovesse pagarsi un supplemento, il compratore può scegliere di recedere.
Praticamente rilevante è la distinzione: un contratto che descrive soltanto „l'appartamento, composto da …“ senza indicare un prezzo al metro quadro non attribuisce automaticamente questi diritti. Chi vuole fare affidamento sulla superficie dovrebbe renderla espressamente elemento del contratto.
Nell'annuncio
Un dato di superficie non veritiero può costituire una pratica commerciale ingannevole ai sensi del Codice del consumo. Il Codice si applica espressamente anche agli immobili: definisce il „prodotto“ come qualsiasi bene o servizio, compresi i beni immobili. Un'informazione sulle caratteristiche principali di un prodotto che induce il consumatore medio a una decisione che altrimenti non avrebbe preso è, secondo quel testo, un'azione ingannevole.
Capitolo 5Alto Adige: la superficie convenzionale
In Alto Adige, oltre a tutti i concetti di superficie validi in Italia, ne esiste uno provinciale: la superficie convenzionale. Nasce dal diritto dell'edilizia abitativa agevolata e si calcola con le percentuali del decreto di attuazione della legge provinciale sull'edilizia abitativa agevolata. La base è costituita dai progetti approvati dal Comune o dalle piante del catasto fabbricati altoatesino.
Il punto di partenza è la superficie abitabile: la superficie percorribile senza muri perimetrali, senza tramezzi, senza soglie, nicchie delle finestre e vani scala con i relativi pianerottoli intermedi. A questa superficie abitabile si applicano le seguenti aliquote:
- Superficie abitabile: maggiorazione del 25 per cento.
- Balconi: 25 per cento.
- Logge e giardini d'inverno non riscaldati: 50 per cento.
- Cantine, compresi corridoi e accessi nonché i locali caldaia e tecnici: 30 per cento.
- Garage: 60 per cento.
- Posti macchina scoperti: 30 per cento.
- Ballatoi aperti al piano terra: 25 per cento.
- Terrazze in disponibilità esclusiva: 15 per cento.
- Sottotetto non abitabile: 30 per cento, ma solo per la parte con altezza superiore a 1,50 m.
Le parti comuni del condominio non si computano. Dalla superficie convenzionale discende il valore convenzionale: è il prodotto tra la superficie convenzionale e il costo di costruzione al metro quadro stabilito per legge, aumentato del 30 per cento per la quota del terreno. Il regolamento comunale può prevedere in aggiunta dal 5 al 10 per cento per i costi di urbanizzazione. Per l'anno 2026 la Giunta provinciale ha fissato il costo di costruzione in 1.873,00 euro per metro quadro di superficie convenzionale.
Il valore convenzionale è anche la base del canone provinciale: non può superare il 4 per cento del valore convenzionale all'anno, aumentato del 30 per cento in caso di locazione ammobiliata. È il limite massimo che vale nella locazione di un alloggio convenzionato.
Non è superficie commerciale
La superficie convenzionale è una misura amministrativa e agevolativa, non una grandezza di mercato. Risulta maggiore della superficie commerciale secondo il D.P.R. 138/1998, perché computa i garage al 60 per cento e aggiunge forfettariamente il 25 per cento alla superficie abitabile. Una superficie convenzionale non va quindi mai riportata come superficie di vendita in un annuncio.
Per il resto in Alto Adige vale la stessa disciplina del resto d'Italia: la superficie catastale segue il D.P.R. 138/1998, la superficie commerciale è prassi di settore. Diversa è solo la competenza – libro fondiario e catasto sono gestiti dal 2004 dalla Provincia autonoma di Bolzano e non dall'Agenzia delle Entrate.
Questione aperta sulla visura
Non abbiamo potuto accertare se la visura del catasto fabbricati altoatesino riporti una superficie catastale ai sensi del D.P.R. 138/1998. In un estratto catastale bolzanino in nostro possesso compare effettivamente, tra i dati di classamento, una colonna „Superficie“ con valori in metri quadri accanto alla consistenza in vani. La Provincia però non documenta nei propri materiali con quale procedimento quel valore venga calcolato. Non affermiamo quindi né l'una né l'altra cosa: in Alto Adige non dia per scontato che il numero della visura sia nato secondo le stesse regole valide fuori provincia.
Capitolo 6Un esempio di calcolo passo per passo
Calcoliamo lo stesso appartamento quattro volte. L'appartamento si trova al piano terra di un condominio, è catastalmente una R/1 e presenta le seguenti superfici rilevate:
- Superficie calpestabile, cioè il pavimento percorribile: 80,0 m²
- Tramezzi interni: 4,0 m²
- Quota dei muri perimetrali e in comunione secondo la regola dei 50 cm e dei 25 cm: 8,0 m²
- Balcone, accessibile direttamente dal soggiorno: 12,0 m²
- Cantina all'interrato, non comunicante con l'abitazione: 8,0 m²
- Giardino privato di pertinenza esclusiva: 60,0 m²
- Garage come unità immobiliare autonoma: 16,0 m²
La superficie principale di cui alla lettera a) è quindi la superficie lorda: 80,0 più 4,0 più 8,0, cioè 92,0 m².
Lo stesso appartamento, tre metodi di calcolo
| Voce | D.P.R. 138/1998 | UNI 10750 | Tecnoborsa (SIM) |
|---|
| Superficie principale | 92,0 (100 %) | 88,0 | 92,0 |
| Balcone 12,0 m² | 3,6 (30 %) | 3,0 (25 %) | 3,6 (30 %) |
| Cantina 8,0 m², non comunicante | 2,0 (25 %) | 2,0 (ipotesi 25 %) | 2,0 (25 %) |
| Giardino 60,0 m² | 6,0 (10 %) | 9,0 (15 %) | 6,0 (10 %) |
| Totale parziale | 103,6 | 102,0 | 103,6 |
| Garage 16,0 m² | non si computa | non si computa | 8,0 (50 %) |
| Risultato | 104 m² | 102 m² | 112 m² |
La superficie principale secondo UNI è minore perché la norma computa muri portanti e perimetrali solo al 50 per cento: 80,0 più 4,0 più 4,0 fa 88,0 m². Il risultato secondo il D.P.R. 138/1998 viene arrotondato al metro quadro.
La verifica del limite secondo il D.P.R.: le pertinenze danno insieme 3,6 più 2,0 più 6,0, cioè 11,6 m². La metà della superficie principale è 46,0 m². Il limite quindi non opera. Anche il giardino resta sotto la soglia: 60,0 m² sono meno dei 92,0 m² della superficie principale, perciò si applica per intero l'aliquota del 10 per cento e non quella del 2 per cento.
Per confronto la superficie convenzionale altoatesina dello stesso appartamento: 80,0 m² di superficie abitabile più il 25 per cento fanno 100,0 m², cui si aggiungono il balcone con 3,0 m², la cantina con 2,4 m² e il garage con 9,6 m². Il totale è 115,0 m². Il giardino non vi compare – la superficie convenzionale non lo conosce.
E ora il prezzo. Ipotizziamo che l'appartamento costi 440.000 euro. A seconda della superficie di riferimento si ottiene:
Lo stesso prezzo, tre valori al metro quadro
- 5.500 €/m² — sulla superficie calpestabile di 80 m²
- 4.231 €/m² — sulla superficie catastale di 104 m²
- 3.929 €/m² — sulla superficie commerciale di 112 m²
Tra il valore più alto e quello più basso ci sono 1.571 euro al metro quadro, ossia il 40 per cento – a parità di appartamento e di prezzo. Chi mette due annunci uno accanto all'altro senza conoscere il metodo non sta confrontando nulla.
Numeri fittizi
L'appartamento di questo esempio non esiste. Superfici e prezzo sono scelti in modo da rendere ben visibili i metodi di calcolo. L'aliquota del 25 per cento per la cantina nella colonna UNI è un'ipotesi da noi assunta, perché la norma non indica un valore.
Capitolo 7Fonti e avvertenze
Avvertenza: questo contributo offre una panoramica generale (aggiornata a settembre 2026) e non sostituisce una consulenza legale, fiscale o valutativa nel caso concreto. Per il calcolo della superficie di un immobile specifico si rivolga a un geometra, a un architetto o a un tecnico estimatore.
Fonti
- D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, allegato C – Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale — Criteri generali (50 cm, 25 cm, 1,50 m, scale, arrotondamento), criteri per i gruppi R e P con le lettere da a) a d), limite della metà della superficie principale, regola speciale per le R/2.
- Agenzia delle Entrate, Manuale della Banca Dati Quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, edizione 2025 — Uso del termine superficie commerciale, rapporti mercantili, recepimento ed estensione dei criteri dell'allegato C; le regole sulle superfici stanno nell'allegato 3.
- UNI – scheda della norma UNI 10750:2005 — Stato „ritirata con sostituzione“, in vigore dal 24 novembre 2005, ritirata il 20 gennaio 2011, sostituita dalla UNI EN 15733:2011.
- Collegio dei Geometri di Lucca, materiale didattico „Superfici e stime mono- e pluriparametriche“ (2025) — Unica riproduzione accessibile delle aliquote Tecnoborsa e dei valori UNI; si riferisce a un'edizione precedente del Codice e riporta in un punto un'aliquota del D.P.R. in modo errato.
- FIAIP Emilia-Romagna, „Normative di riferimento per il calcolo delle superfici commerciali“ — Seconda riproduzione indipendente delle aliquote UNI 10750; indica il 15 per cento per il giardino di appartamento e il 10 per cento per quello delle ville.
- Legge 27 dicembre 2013, n. 147, articolo 1, commi 645 e 646 (TARI) — Comma 645: superficie calpestabile come base imponibile. Comma 646: 80 per cento della superficie catastale determinata secondo il D.P.R. 138/1998 come parametro di controllo.
- Codice civile, articoli 1537 e 1538 — Articolo 1537: riduzione del prezzo per la superficie in meno senza soglia, recesso solo per l'eccedenza oltre un ventesimo. Articolo 1538: vendita a corpo, adeguamento solo oltre un ventesimo.
- Codice del consumo, decreto legislativo n. 206/2005, articoli 18 e 21 — L'articolo 18, lettera c) definisce il prodotto come qualsiasi bene o servizio, compresi i beni immobili; l'articolo 21 disciplina le azioni ingannevoli.
- Provincia autonoma di Bolzano – Alto Adige, „Calcolo della superficie e del valore convenzionale online“ — Percentuali della superficie convenzionale, definizione di superficie abitabile, formula del valore convenzionale, canone provinciale del 4 per cento e maggiorazione del 30 per cento per l'ammobiliato.
- Delibera della Giunta provinciale n. 1073 del 12 dicembre 2025 – costi di costruzione per il 2026 — 469,00 euro al metro cubo e 1.873,00 euro al metro quadro di superficie convenzionale.
- Agenzia delle Entrate, pagina informativa „Visura catastale“ — La superficie fa parte dei dati di classamento; a Trento e Bolzano i servizi catastali sono gestiti dalle rispettive Province autonome.
Quanti metri quadri ha davvero il suo immobile?
Calcoliamo la superficie con un metodo trasparente e le diciamo quanto vale sul mercato altoatesino. I proprietari vendono con noi a tariffa fissa secondo le nostre condizioni di vendita.
Valuta gratuitamente il tuo immobile
Equivoci frequenti
La superficie commerciale è disciplinata dalla legge?
No. In Italia è disciplinata per legge soltanto la superficie catastale, nell'allegato C del D.P.R. 138/1998. Per i metri quadri di un annuncio di vendita non esiste un metodo vincolante – solo standard di settore che si orientano a quell'allegato.
I metri quadri dell'annuncio sono la superficie abitabile?
Di regola no. La superficie commerciale comprende i muri e, in quota, anche balcone, cantina e giardino. La superficie calpestabile è nettamente inferiore – nell'esempio di questo articolo 80 invece di 112 metri quadri.
È la norma UNI a fissare i coefficienti?
No. La norma UNI 10750:2005 è stata ritirata il 20 gennaio 2011 e sostituita dalla UNI EN 15733:2011. La norma successiva disciplina il servizio dell'agente immobiliare e non contiene più coefficienti di ponderazione delle superfici.
Superficie catastale e superficie commerciale sono la stessa cosa?
No. Partono dallo stesso principio, ma la superficie catastale segue aliquote fisse di legge, conosce un limite massimo ed è arrotondata al metro quadro. La superficie commerciale segue la prassi di settore e spesso computa anche il garage.
Un grande giardino rende l'appartamento molto più grande?
Secondo il D.P.R. 138/1998 no. Il giardino conta al 10 per cento finché non supera la superficie principale, oltre solo al 2 per cento. E tutte le pertinenze insieme entrano nel computo al massimo fino alla metà della superficie principale. Per le ville di categoria R/2 il giardino conta addirittura solo oltre il quintuplo della superficie principale.
Il garage fa parte della superficie dell'appartamento?
Se è un'unità immobiliare autonoma, no. Negli annunci viene comunque spesso conteggiato al 50 per cento. Chieda quindi se la superficie indicata comprende il garage – altrimenti sta confrontando due annunci dal contenuto diverso.
La tassa rifiuti si calcola sulla superficie commerciale?
No. La TARI si calcola, secondo la legge 147/2013, in linea di principio sulla superficie calpestabile. Solo per il controllo delle superfici dichiarate il Comune può utilizzare l'80 per cento della superficie catastale determinata secondo il D.P.R. 138/1998.
Che cosa succede se la superficie nel contratto non è corretta?
Dipende da come è stato pattuito il prezzo. Nella vendita a misura, ai sensi dell'articolo 1537 del codice civile, il compratore ha diritto a una riduzione del prezzo per qualsiasi superficie in meno, senza soglia minima; in caso di superficie in più paga il supplemento e può recedere solo se l'eccedenza oltrepassa un ventesimo. Nella vendita a corpo con indicazione della superficie l'articolo 1538 modifica il prezzo solo oltre uno scostamento di un ventesimo, in meno o in più. In più un dato non veritiero può costituire una pratica commerciale ingannevole secondo il Codice del consumo.
In Alto Adige vale la superficie convenzionale per la vendita?
No. La superficie convenzionale è una misura dell'edilizia abitativa agevolata. Da essa discendono il valore convenzionale e il canone provinciale, non il prezzo di mercato. Per la vendita in Alto Adige valgono gli stessi concetti di superficie del resto d'Italia.
Torna alla panoramica
Deutsch